Доступно ли казахстанцам жильё?

Центр исследований прикладной экономики (Applied Economics Research Centre (AERC) по заказу АО «Байтерек девелопмент» провело исследование рынка жилой недвижимости Республики Казахстан, в рамках которого была оценена доступность жилья в стране

Одной из основных задач, озвученных президентом Касым-Жомартом Токаевым в своей предвыборной программе «Благополучие для всех! Преемственность. Справедливость. Прогресс», является повышение доступности жилья. 15 июля 2019 на расширенном заседании правительства президентом РК поставлена задача по разработке инициированной первым президентом программы «Бақытты отбасы» с механизмом жилищных займов под 2% и консолидации всех жилищных программ в единую понятную жилищную политику.

За годы независимости государство уделяло большое внимание проблеме обеспечения жильем населения: разработана нормативная правовая база жилищных отношений и жилищного строительства (причем для долевого жилищного строительства принят отдельный закон и несколько подзаконных актов), приняты 4 государственные программы по жилищному строительству. В итоге, жилищный фонд в 2018 составил 142 млн кв. м, увеличившись по сравнению с 2001 в 3,4 раза,а объем введенного жилья в 2018 составил 12,5 млн кв. м.

Тем не менее, обеспеченность населения жильем пока составляет 21,6 кв. м на 1 человека. В то же время, тот же показатель во многих странах СНГ продолжает оставаться выше, чем в Казахстане: в среднем он составляет 24 кв. м, в том числе в России – 24,9 кв. м, Беларуси – 26,8 кв. м, Армении – 31,4 кв. м. Обеспеченность населения жильем в Казахстане намного ниже, чем в восточно-европейских странах.

Проблема обеспечения доступности комфортного жилья для населения Казахстана всегда была в центре внимания государства, поскольку среди базовых потребностей людей жилье является основным элементом, характеризующим качество жизни. С целью ускоренного решения проблемы жилья, 5 марта 2018 первым президентом Республики Казахстан объявлена программа «7-20-25». По оценкам экспертов рынка недвижимости, на сегодня – это самая востребованная в Казахстане ипотечная программа, благодаря которой более 8 800 семей по всей стране уже сумели решить проблему приобретения жилья.

Важно отметить, что решение жилищных проблем тесно связано с увеличением доходов населения. Что касается снижения стоимости жилья, то здесь резервов не видно, поскольку в строительстве используется много биржевых товаров, такие как, цемент, металл и разные отделочные материалы, цены которых зависят от ситуации на мировом рынке. Поэтому не следует ждать заметного снижения стоимости строительных работ, лучше сконцентрироваться на повышении потенциала доходов населения.

В то же время, со стороны спроса необходимо понять, насколько население способно брать ипотеку на предлагаемых условиях. Ответ на этот вопрос дает ряд показателей, которые рассчитываются в жилищной экономике и риэлтерском бизнесе. Эти показатели определяют возможности (платежеспособный спрос) населения той или иной страны по приобретению жилья при различных условиях.

ЧУ «Центр исследований прикладной экономики» по заказу АО «Байтерек девелопмент» проведены расчеты основных индексов доступности жилья для домохозяйств Казахстана, в сравнении с показателями России и Беларуси, как основных партнеров по Евразийскому экономическому союзу.

Одним из самых простых измерителей уровня доступности жилья является величина площади жилья, которую может приобрести работающий гражданин на одну среднемесячную заработную плату (1). При этом, чем выше значение данного индикатора, тем более доступным считается жилье для граждан. Для расчетов были взяты цена за 1 кв. м и среднемесячная номинальная заработная плата в целом по каждой стране за 2018. Результаты расчетов приведены в графике ниже.

 Следующим показателем является количество лет, необходимых для покупки стандартной квартиры одному работающему гражданину, при условии, что весь доход будет направляться на приобретение жилья (2). При этом, чем ниже значение данного индикатора, тем более доступным считается жилье для граждан. Результаты расчетов приведены в графике ниже.

Как видно из показателей (1) и (2), драйвером выступает среднемесячная номинальная заработная плата. Но понятно, что такой уровень заработной платы условно имеет только половина населения, а по данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики РК медианная заработная плата, которая является более реальным показателем среднего уровня оплаты труда, составляет только 60% среднемесячной заработной платы. Поэтому необходимо использовать среднедушевые номинальные денежные доходы для определения доступности жилья.

Для расчета следующего показателя, характеризующего доступность жилья, используются среднедушевые номинальные денежные доходы семьи, необходимые для покупки стандартной двухкомнатной квартиры по среднерыночной цене. В Казахстане размер средней семьи составляет 3,4 человека, поэтому для сопоставления с Россией и Беларусью можно округлить в меньшую сторону до 3 человек. В зарубежной риэлтерской практике данный показатель обозначен как HPI (Housing price-to-income ratio) (3) и его численное значение показывает количество лет, необходимых для приобретения стандартной квартиры по рыночной стоимости, при условии, что семья все доходы будет направлять только на покупку указанной квартиры. В зависимости от численного значения данного показателя применяется следующая международная градация доступности жилья: до 3 лет – жилье считается доступным, от 3 до 4 лет – жилье считается не очень доступным, от 4 до 5 лет – приобретение жилья серьезно осложнено, более 5 лет – жилье преимущественно недоступно.

Расчеты показали, что для покупки стандартной квартиры площадью по среднерыночным ценам среднестатистической казахстанской семье необходимо 4 года, россиянину – 2,8 лет, белорусу – 2,6 лет.

Для показателя (3) был сделан расчет доступности жилья в разрезе доходов домохозяйств, который показал, какой доле населения доступно жилье при существующих ценах и уровне дохода. Расчет показал, что в Казахстане и Беларуси только 10% населения жилье доступно, а в России – 39,3%.

В реальной жизни ни одна среднестатистическая семья не может направлять все доходы на покупку квартиры на протяжение нескольких лет. Поэтому допускается, что семья может направлять не более 1/3 совокупного семейного денежного дохода в год на приобретение стандартной квартиры, сохраняя нормальные условия существования. Если учесть данное обстоятельство, то значение данного показателя (не более 3-х лет) в реальной жизни означает, что для среднестатистической семьи потребуется до 10 лет на приобретение стандартной квартиры.

Уровень потребления варьируется от семьи к семье: на практике семьи могут меньше потреблять и больше сберегать, чтобы откладывать на покупку товаров долговременного пользования. Поэтому для расчетов лучше использовать фактические расходы домохозяйств, которые они направляют на потребление. Если внести коррективы в показатель HPI (3) на величину ежемесячных потребительских расходов семьи, то получим более точную модифицированную величину индикатора доступности жилья HPI с поправкой на уровень потребления (4). Данный модифицированный индикатор доступности жилья показывает количество необходимых лет, за который семья может накопить средства для приобретения жилья, откладывая все свои доходы, превышающие потребительские расходы. При этом, так же как в индикаторе (3), чем меньше значение данного индикатора, тем более доступным считается жилье для населения. Расчеты приведены в графике ниже.

Аналогично были сделаны расчеты в разрезе доходов населения, которые показали, что для Казахстана и Беларуси жилье не является доступным в принципе, а в России только для 17,3% населения.

Индикаторы (1)-(4) применимы, конечно, на практике, но понятно, что домохозяйство не в состоянии за собственный счет приобрести жилье. Большинство семей для ускорения приобретения жилья занимают деньги в банках второго уровня, оформляя ипотечные кредиты, поэтому важным является оценка доступности приобретения жилья для населения, получающего кредиты.

Следующий индикатор показывает соотношение фактического уровня доходов среднестатистического домохозяйства и минимального уровня доходов, который необходимо иметь для приобретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита, выдаваемого на стандартных условиях. Данный индикатор был разработан Национальной ассоциацией риэлтеров США и носит название Индекс доступности жилья с учетом ипотеки HAI (Housing AffordabilityIndex).

Чем больше значение индекса (должен быть больше 100), тем доступнее жилье для семьи с его уровнем дохода под существующие условия по ипотеке. В этой связи индикатор HAI был рассчитан для Республики Казахстан с применением условий программы по повышению доступности жилья – «7-20-25». Расчет индикатора HAI показал, что в разрезе децильных (10-ти процентных) групп по доходам населения, условия программы «7-20-25» доступны только для 20% граждан нашей страны.

Этот индикатор обладает достаточно сильной аналитической и имитационной способностью рассчитать доступность жилья по существующим программам приобретения жилья.

Все индикаторы рассчитывались для приобретения двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. мПоказатели позволяют рассчитывать доступность жилья любой площади. Но самое главное – эти индикаторы должны быть в зоне внимания людей, участвующих в выработке ключевых решений.

Жаныбек Айгазин, Центр исследований прикладной экономики

Рауан Хадесов, «Байтерек девелопмент»

Источник https://forbes.kz