Самый ценный актив в собственности хозяина Белого дома – доля стоимостью $900 млн в двух зданиях, на которых даже нет его имени. Некоторые из арендаторов не подозревают о связи этих проектов с Трампом, а сам президент делал все возможное, чтобы сделка по их покупке не состоялась
Не важно, на какой улице в центральном Манхэттене вы находитесь: отовсюду вы будете видеть здания, носящие имя президента Соединенных Штатов. Над Пятой авеню возвышается небоскреб Трамп-тауэр с внушительными буквами на фасаде и вооруженной охраной у входа. Парой кварталов дальше стоят жилые комплексы «Трамп Парк» и «Трамп Парк Ист». А еще есть Международный отель и башня Трампа, Трамп-уорлд-тауэр и Трамп-плаза. Неподалеку от них по адресу: 1290, авеню Америк, находится еще одно принадлежащее Трампу здание – небоскреб, который стоит больше, чем любое другое из зданий в его портфолио, но при этом оно не называется его именем.
И это совсем не случайно. Дональд Трамп долгие годы хвалится тем, какую ценность имеет его имя, и однажды в интервью Forbes заявил, что его личный бренд оценивается в $5 млрд. Но если раньше имя Трампа действительно можно было считать ценным активом, пусть и не стоящим $5 млрд, то сейчас оно стало обременением для любой сделки, особенно в таком космополитичном городе, как Нью-Йорк, которому президент обязан своим состоянием.
Ценность личного бренда Трампа стала падать еще в 2016, когда президент на проходившем в Трамп-тауэр приеме в честь начала предвыборной кампании назвал иммигрантов из Мексики «насильниками». Не прошло и месяца, как партнеры, платившие за право использовать имя Трампа на матрасах, рубашках и галстуках для персонала, стали его избегать. Из политической сферы негативная реакция начала распространяться и на бизнес Трампа. Апартаменты в его жилых комплексах падают в цене, жители северо-западных штатов перестали бронировать отпуск на его курорте в Майами, а арендаторы расторгают контракты.
В феврале стало известно, что имя президента США уберут еще с двух зданий. Ранее от использования имени Трампа отказались управляющие небоскребов в Торонто, Панаме и Нью-Йорке. Безуспешной оказалась и недавняя попытка его сыновей Дона-младшего и Эрика воспользоваться относительной популярностью Трампа в традиционно прореспубликанских штатах и открыть сеть одноименных недорогих гостиниц.
Любому портфелю активов нужна диверсификация. В случае Трампа у него есть два крупных здания, которые никогда не носили его имя: 1290 на авеню Америк в Нью-Йорке и 555 на Калифорния-стрит в Сан-Франциско. Trump Organization не имеет отношения ни к управлению, ни к названию этих зданий. Этими активами управляет публичный фонд недвижимости Vornado, которому принадлежит 70%-ная доля в обоих активах, остатком владеет Трамп. Президент не афиширует свое участие, и бегства арендаторов здесь не наблюдается. Более того, двое из них сказали, что до разговора с Forbes даже не знали, что часть их аренды отходит Трампу.
По нашим оценкам, остальные активы из $3,1-млрд состояния Трампа подешевели на $600 млн с момента его вступления в должность. В основном это связано со спадом на рынке торговой недвижимости и усиливающейся токсичностью личного бренда президента. Единственным светлым пятном на фоне двухлетнего падения показателей Trump Organization стало повышение стоимости небоскребов, не носящих имени Трампа. Два здания, значительная часть которых отведена под офисы, выросли в цене на $230 млн.
Сегодня здания 1290 на авеню Америк и 555 на Калифорния-стрит – два самых ценных актива в портфеле Трампа. Всем, кто продолжает утверждать, что состояние президента США не достигает миллиарда долларов, стоит учесть, что даже после вычета долгов стоимость этих зданий оценивается в $900 млн. А это в 2 раза больше, чем совокупная стоимость всех его гольф-курортов, в 5 раз больше, чем его знаменитый бизнес по выдаче лицензий на бренд и управление недвижимостью, в 6 раз больше курорта Mar-a-Lago и в 17 раз больше его доли в вашингтонском отеле, который считается обязательным для посещения иностранными представителями и лоббистами, желающими снискать расположение президента. Бизнес Трампа и его неудачные эскапады за рубежом постоянно находятся в центре внимания, но на его самый важный актив никто не обращает внимания. Самое интересное, что с этими безымянными зданиями он изначально не хотел даже связываться.
Положительная динамика этих активов – не заслуга Трампа.
В начале 1990-х Дональд утопал в долгах и с трудом находил средства для выплаты кредита на сумму $200 млн за участок площадью 30 га в Верхнем Вест-Сайде на Манхэттене. Группа богатых гонконгских инвесторов, включая миллиардеров Генри Чена и Винсента Ло, предложила ему сделку. Они выкупят его долг за $89 млн в обмен на 70%-ную долю и полный контроль над проектом. Трампу пришлось пересесть на пассажирское место, уступить право принимать решения, а его доля в размере 30% была заблокирована до 2044.
Во многом благодаря реконструкции вестибюля арендные ставки в здании на 1290, авеню Америк достигли рекордных значений
Трамп планировал построить на участке 16 жилых домов премиум-класса. Но в 2005-м, опасаясь обвала рынка, гонконгские инвесторы согласились продать частично реализованный проект за $1,76 млрд. Они собирались направить вырученные средства на менее рискованные, по их мнению, инвестиции: здания по адресу 1290, авеню Америк в Нью-Йорке и 555, Калифорния-стрит в Сан-Франциско. Трампу с самого начала эта идея очень не понравилась, и в письме Чену он написал: «Вы можете продать этот участок намного дороже!»
Партнеры проигнорировали его мнение, и Трамп обратился в суд, требуя расторгнуть партнерство и возместить ему более $1 млрд ущерба. В качестве аргументов в своем иске он написал, что умнее своих партнеров и у него есть друзья, которые совершенно точно заплатят за этот проект намного больше. Том Баррак, позднее возглавивший инаугурационный комитет Трампа, направил гонконгским партнерам факс с неофициальным предложением на сумму $2,9 млрд. В иске также говорилось, что Ричард Лефрак, впоследствии вошедший в недолго просуществовавший совет по инфраструктуре при президенте, был готов заплатить даже больше – $3 млрд.
Все это оказалось типичным для Трампа сотрясанием воздуха. Независимая экспертиза оценила проект в $1,6 млрд, тогда как инвесторы из Гонконга нашли предложения на сумму до $1,76 млрд. Судья отнесся к заявлениям Трампа так же скептически, как и его партнеры, и в удовлетворении иска было отказано. Сделка получила зеленый свет. Гонконгские инвесторы продали участок земли и купили два готовых офисных здания, поставив брыкающегося и сопротивляющегося Трампа перед фактом.
Для Трампа это была большая удача. План, который он называл «трагической ошибкой» и против которого боролся, в конечном итоге стал одной из самых удачных в его жизни сделок.
Человек, которому Трамп действительно обязан успехом в этой ситуации, – генеральный директор Vornado, миллиардер Стивен Рот. Он так же сильно не любит общаться с прессой, как Трамп обожает стоять в лучах софитов. В мае 2007-го Vornado выкупила 70%-ную долю у гонконгских инвесторов, а Рот стал деловым партнером будущего президента.
С тех пор как Трамп вступил в должность президента, самую важную роль в укреплении его состояния играет Стивен Рот, чье состояние составляет $1,1 млрд
77-летнего Рота и Трампа связывает долгая общая история. В начале 1990-х два девелопера были совладельцами сети магазинов одежды Alexander's, у которой были торговые площади в престижных районах, но не было собственной торговли. У Рота и Трампа были разные идеи о том, что делать с этим бизнесом. В тот же период, когда Трамп из-за долгов был вынужден уступить 70%-ную долю участка в Верхнем Вест-Сайде, ему также пришлось отдать Citibank акции Alexander's в счет погашения кредита. Через три года Рот выкупил его долю у банка с 20%-ным дисконтом.
После этого поражения Трамп проникся глубоким уважением к Роту, который представляет собой как раз тот тип необычайно проницательного, бескомпромиссного и самостоятельно определяющего свой успех миллиардера, которым Трамп пытается казаться. В ходе своей предвыборной кампании Трамп пригласил Рота войти в комиссию по экономическим вопросам. После победы на выборах он включил Рота в состав недолго просуществовавшего совета по инфраструктуре вместе с Лефраком и другими «закулисными» миллиардерами (такими, как Адельсон, Раффин, Перлмуттер и Хамм), которые не занимают государственных должностей, но имеют прямой доступ к президенту.
Их партнерские отношения между тем остаются на удивление теплыми.
- Стив может позволить себе достаточное резкие выражения, даже с друзьями, а Дональд тоже непрост в общении, – говорит Дуглас Дерст, глава известной нью-йоркской девелоперской компании, принадлежащей его семье. – И тем не менее они работают вместе уже 10 лет, хотя я думал, что они не продержатся и двух месяцев.
- Семья Трампов относится к Стивену Роту с большим уважением, – отмечает Аманда Миллер, пресс-секретарь Trump Organization. – Он великолепный стратег, девелопер и управленец. Мы гордимся нашим совместным с Vornado проектом управления двумя комплексами недвижимости, которые входят в число самых дорогостоящих и престижных в мире.
С самого начала Рот взял на себя все контролирующие функции. С тех пор как фонд Vornado выкупил здания 1290 на авеню Америк и 555 на Калифорния-стрит, Рот вложил миллионы долларов в ремонт, чтобы в долгосрочной перспективе получить более высокий доход. В 2012 и 2013 годах компания выделила $31 млн на улучшение состояния небоскреба в Нью-Йорке, обновив витрины магазинов, лифты и вестибюль. Это помогло привлечь новых арендаторов по более высоким ставкам. К 2015 арендаторы платили в среднем по $82 за кв. м – на 18% больше, чем четыре года назад. Если учесть, что общая площадь арендуемых помещений составляет 195 000 кв. м, то повышение арендной платы принесло Vornado и Трампу дополнительные $32 млн в год. Неплохой возврат инвестиций.
И это далеко не единственная выгода, которую Трамп получает от этой недвижимости. Многие задавались вопросом, откуда президент берет наличные для своих трат. Оказывается, безымянные здания приносят ему много денег.
- Мы просто видим поступления раз в месяц и… в прошлом году они прислали мне чек на что-то около $125 млн, – рассказал Трамп в 2015 в интервью Forbes. – Мы даже не сразу поняли, что это за деньги.
За последние два года арендная плата в здании 1290 на авеню Америк продолжала расти, несмотря на то что рыночные цены в среднем Манхэттене пошли на спад. По оценкам Forbes, 30%-ная доля Трампа сегодня стоит на $100 млн дороже, чем когда он вступил в свою должность.
Партнер Трампа теперь сфокусировался на комплексе в Сан-Франциско, состоящем из 52-этажного небоскреба по адресу: 555, Калифорния-стрит, и двух соседних зданий поменьше. В 2015 году Рот сообщил биржевым аналитикам, что Vornado приступил к ремонту одного из малых зданий по адресу: 315, Монтгомери-стрит.
Компания Рота завершила проект в 2017-м, и арендная ставка подскочила почти на 50%. Следующее на очереди – здание на 345, Монтгомери, ремонт которого оценили в $46 млн. Проект по реконструкции еще не был завершен, а Vornado уже подписал 15-летний договор об аренде с коворкинговой компанией Regus. За то время, что Трамп занимает должность президента, чистый операционный доход от комплекса из трех зданий вырос на 19%. Его доля в этих активах, соответственно, выросла на $130 млн.
Рот, как обычно, отказался от комментариев. Но, судя по всему, успех этого проекта привел его в хорошее расположение духа. В ноябре прошлого года он устроил торжественный прием на территории комплекса в Сан-Франциско, чтобы продемонстрировать результаты реконструкции. За меню отвечали лучшие местные рестораны, а вино лилось рекой. В числе более 100 гостей были агенты по недвижимости, аналитики и комик Джерри Сайнфелд, выступивший с часовым стендап-шоу.
- Это было похоже на те корпоративы, которые устраивали перед рецессией, – рассказывает Джон Ким, аналитик с Уолл-стрит. – Все прошло первоклассно.
Но того, у кого было больше всего поводов праздновать, на приеме не было. Благодаря доле в 30% президент Трамп извлекает из этой истории успеха самую большую выгоду. Несмотря даже на то, что он не имеет к этому успеху никакого отношения.
Посмотреть инфографику в высоком разрешении можно по этой ссылке (2,1 Мб).
