На что стоит обратить внимание при сделке с Жилстройсбербанком

В Казахстане для воспитания у населения привычки копить на свое жилье в 2003 году был создан уникальный по своим условиям фининститут - АО ««Жилищный строительный сберегательный банк Казахстана».

Согласно опросу редакции prodengi.kz, большинство граждан до сих пор не знает всех нюансов и преимуществ ЖССБ. Например, многие полагают, что этот банк при выдаче ипотеки начисляет проценты на всю сумму стоимости жилья, в том числе накопленную вкладчиком и участником госпрограммы. Рассмотрим все ответы на часто возникающие вопросы.

«Поясним суть работы Жилстройсбербанка. Это единственный в стране финансовый институт, который реализует систему жилищных строительных сбережений (ЖСС). Это такой механизм финансирования жилья, основанный на накоплении сбережений для получения займа по низким ставкам вознаграждения», - ответила на запрос редакции заместитель председателя правления Ж. Жубаниязова.

Главная особенность системы ЖСС в том, что она замкнута и не задействует ссудный капитал из внешних источников: одни участники делают накопления, другие - получают займы. Это позволяет быть системе стабильной, выживать в кризисные времена, за относительно короткий период своего существования (16 лет) система жилстройсбережений не раз это доказала, подчеркнула замглавы ЖССБ.

«За счет того, что модель не привлекает дорогие деньги со стороны, банк выдает жилищные займы под низкие проценты, чего на сегодня не может позволить себе ни один «традиционный» банк», - комментирует Жубаниязова.

Жилищный заем - это основной продукт ЖССБ, он выдается по ставкам от 3,5% до 5% годовых. Чтобы получить такой кредит, нужно выполнить ряд условий:

- Период накопления на счете в ЖССБ должен быть не менее трех лет (минимальный срок накопления установлен законом РК «О жилищных строительных сбережениях);
- Накопить на счете необходимо 50% от стоимости жилья;
- Достичь минимального значения оценочного показателя. Оценочный показатель - это такой определитель финансовой дисциплины. Он показывает, насколько исправно клиенты банка делают отчисления. Если это происходит ежемесячно, то показатель будет расти, а значит быстрее можно прийти к цели.

Когда все условия выполнены, банк выдает недостающую сумму, то есть оставшиеся 50% в кредит. При этом проценты начисляются только на выданную сумму.

В таблице приведен пример по жилищному займу из расчета стоимости квартиры в 10 млн тенге.

Если вкладчик банка не хочет ждать и копить, но уже имеет на руках 50% от стоимости квартиры, то он может претендовать на промежуточный жилищный заем.

Промежуточный жилищный заем - это дополнительный продукт системы ЖСС.

Чтобы получить этот вид займа, уже имеющиеся средства (50% от стоимости жилья) клиенту банка необходимо внести на депозит и выдержать минимальный срок накопления три года. Так требует закон «О жилищных строительных сбережениях в РК».

В течение этого времени на сбережения вкладчика начисляется вознаграждение банка в размере 2% и ежегодная премия государства в размере 20% (на сумму, не превышающую 200 МРП).

Пока вкладчик ожидает завершения необходимого срока накопления, банк выдает ему кредит в размере 100% необходимой суммы по ставке от 7% до 8,5% годовых (с дальнейшим понижением ставки). Отсюда и название этого вида займа - промежуточный. То есть, условия его выдачи действуют лишь первые три года, пока вкладчик банка не выполнит все необходимые условия системы сбережений, о которых говорилось выше.

«Прошу обратить внимание, что 100% необходимой суммы являются средствами банка, а средства вкладчика тем временем лежат на депозите и работают на него. Поэтому говорить о том, что банк начисляет проценты в том числе и на средства вкладчика некорректно», - указала Жубаниязова.

По истечении установленного Законом РК «О жилищных строительных сбережениях в РК» минимального срока накопления (три года), клиент банка переходит с промежуточного на жилищный заем. При переходе, средства, хранившиеся до этого времени на депозите, идут в счет погашения долга. Оставшийся долг по кредиту погашается уже на условиях жилищного займа, то есть, по ставке до 5% годовых. Несмотря на то, что условия промежуточного жилищного займа отличаются от условий жилищного займа, данный вид кредитования более выгоден, чем традиционные ипотечные займы БВУ. Это можно увидеть в сравнительной таблице.

Сравнительный расчет промежуточного займа и ипотечного займа БВУ из расчета стоимости квартиры в 10 млн тенге. 

В расчетах видно, что первые три года у клиента ЖССБ платеж по кредиту больше. По истечении срока промежуточного займа и перехода на жилищный заем, ставка уменьшается до 4,5%, соответственно, и платеж становится ниже. Эта особенность промежуточного займа позволяет избежать кредитной усталости.

У пользователей ипотеки в БВУ другая ситуация. Там ставка по кредиту намного выше, и она не снижается со временем. Неизменным остается и платеж по займу, который достаточно высок из-за процентной ставки по ипотеке.

Частые вопросы и ответы

Персональный консультант Жилстройсбербанка Данат Белибаев ответил на самые распространенные вопросы потенциальных клиентов банка.

Что нужно для открытия сберегательного счета (депозита) в вашем банке?

- Для открытия депозита в нашем банке достаточно удостоверения личности, при этом не должно быть обязательств и долгов перед налоговыми органами. За открытие сберегательного счета (депозита) комиссия равна 0 тенге. Первое пополнение не менее 15 тыс. тенге, но в интересах самого клиента пополнять максимально больше для увеличения оценочного показателя и скорейшего накопления первоначального взноса от стоимости жилья.

Нужно ли иметь городскую прописку для того, чтобы копить по программе ЖССБ?

- Для того, чтобы открыть сберегательный счет и копить необходимую сумму на жилье, прописка не требуется.

Какие возрастные ограничения для вкладчиков?

- Ограничений по возрасту нет. Можно открыть сберегательный счет даже на имя ребенка согласно свидетельству о рождении, но при условии регулярных вкладов на депозит. Порядок и правила жилстройсбережений универсальны для всех видов программ по приобретению жилья через ЖССБ и не зависят от социального статуса вкладчика.

Преимущества и отличия депозита в Жилстройсбербанке от других депозитных предложений на рынке?

- Помимо того, что вкладчик приумножает вклады за счет 2% и 20% премии - все же главным преимуществом являются определенные сроки и суммы сбережений в нашем банке - существенно сниженные процентные ставки по займу экономят вкладчику переплату за ипотечный заем. Проценты и размеры экономии прямо пропорционально зависят от выполнения трех условий по депозиту: срок депозита - чем раньше открыт, тем выгоднее для вкладчика; первоначальный взнос от стоимости приобретаемого жилья; оценочный показатель (ОП) - показатель напрямую связан с вознаграждением банка (2% годовых), который зависят от суммы и регулярности накоплений на депозите.Еще одним из основных преимуществ является то, что наши вкладчики покупают жилье, предложенное нашими партнерами - строительными организациями по цене ниже рыночной.

Как банк уберегает клиентские вклады от инфляции?

- Выделяется ежегодная поддержка государства в виде государственной премии 20% на годовую сумму его накоплений до суммы, не превышающей 200 МРП = 505 тыс. тенге (в 2019 году 1 МРП = 2 525 тенге). То есть, если вкладчик желает получить максимальную сумму премии, необходимо до конца года внести 505 тыс. тенге и вдобавок клиенту поступит 101 тыс. тенге. Если есть возможность внести в течение года сумму, превышающую 200 МРП (505 тыс. тг), то выгоднее открывать депозит ближайшему родственнику и внести на депозит родственника превышенную сумму, чтобы родственник, получив также свою премию 20% (+101 тыс. тг) мог уступить вам свой депозит с накоплением и премией уже после поступления ежегодной премии. В результате, на депозите премия обоих родственников после объединения в совокупности будет уже +202 тыс. тенге. Такой вариант семейного приумножения мы называем «Семейный пакет». Отмечу, что уступать могут только ближайшие родственники (от 18 лет напрямую) согласно свидетельству о рождении или о браке.

Помимо государственной премии (20%) от самого банка вкладчику поступает ежегодно 2% вознаграждения с капитализацией.

Следует отметить, что за 2015 год, согласно решению правительства, в защиту от девальвации - вкладчикам было добавлено 35% к их вкладам. Добавлю также, что депозиты в нашем банке защищены Фондом гарантирования депозитов.

А какие сейчас существуют виды программ по приобретению жилья?

- Чтобы подать заявку, в любом случае необходимо наличие депозита в нашем банке, а остальные условия и требования в зависимости от варианта жилищной программы.

Вкратце опишу самые популярные виды наших программ:

- Есть государственная программа «Нұрлы жер», в рамках которой регулярно проводятся конкурсы на квартиру в многоквартирных домах. Для участия должен быть счет в ЖССБ и необходимо подать заявку во время срока приема электронных заявок того или иного жилого комплекса, построенного в рамках этой программы. Подачу заявки осуществляет сам вкладчик на сайтах ЖССБ: www.baspana.kz, либо www.hcsbk.kz. Основные требования по оформлению займа: прописка и первоначальный взнос от 20% в зависимости от стоимости выбранного вкладчиком жилья. Также требуются определенные документы для прохождения квалификации (оценка платежеспособности). В конкурсе первыми проходят заявители у кого выше баллы - которые формируются из срока и сумм накопления;
- Программа «Свой дом», где можно приобрести квартиру в домах частных застройщиков-партнеров банка. Также необходимо своевременно подать заявку на участие в конкурсе через сайты www.baspana.kz, либо www.hcsbk.kz. Здесь уже отсутствуют требования по прописке и тем более по отсутствию жилья. Главное пройти квалификацию и первоначальный взнос от 20% до 50% в зависимости от условий конкурса. Результат конкурса тоже формируется по бальной системе;
- «Иные-проекты» - список частных застройщиков-партнеров банка. По данной программе нет необходимости подавать заявку на сайтах ЖССБ и ждать результат, так как конкурсы не проводятся. То есть, выбираете подходящую квартиру как по цене, так и по другим параметрам из списка строительных компаний, предложенного банком, и уже можете сразу подавать документы на кредитную заявку в ЖССБ. Первоначальный взнос от 20-50%, и так же ждете одобрение кредитной заявки;
- «Рынок». Если же вкладчик не желает выбирать из предложенных банком вариантов, то может искать самостоятельно жилье на рынке: квартира по первичной стоимости (новая от застройщика), вторичное жилье (вторичка), частный дом, земельный участок, либо даже можно получить займы на строительство и ремонт жилья. Основное требование - подать документы для прохождения квалификации (оценку платежеспособности) и приложить документы по выбранному жилью. Ну само собой быть готовым внести первоначальный взнос от 50%.

Есть и другие государственные программы, адресованные для определенной категории граждан:

- «Военный продукт» - участвуют военнослужащие РК, подробности для военных в отделениях либо консультационных центрах банка;
- «Бақытты отбасы». Подробности на сайте www.baqytty-otbasy.kz;
- «Алматы жастары» - каждый год акиматом Алматы и Жилстройсбербанком проводится конкурс по выдаче займа на покупку первичного жилья для молодых конкурсантов южной столицы. Подробности на сайте www.almaty-zhastary.kz;

А какие у вас процентные ставки и переплаты по кредиту?- Процентные ставки по кредиту и переплаты, как я ранее говорил, зависят от статуса депозита (то есть, от срока после открытия счета и суммы сбережений) Также зависят от выбранной жилищной программы и срока кредитования. Но максимальные пределы ставок это 7% или 8,5%, минимальные ставки по кредиту 3,5-5%. Система жилстройсбережений позволяет значительно снижать вкладчикам переплаты по займам.

Таким образом, сбережения в Жилстройсбербанке позволяют: во-первых, ощутимо экономить деньги вкладчиков при кредитовании, во-вторых, приумножать деньги вкладчиков за счет вознаграждения банка и государственной поддержки, в-третьих, приобрести жилье по ценам намного ниже рыночной от застройщиков-партнеров, ну и развивают у граждан психологию накопления.

Нюансы договора с ЖССБ

«Отвечая на вопрос, какими законами руководствуется банк в своей деятельности, отметим, что он осуществляет свою деятельность в рамках Закона РК «О жилищных строительных сбережениях в РК» и закона РК «О банках и банковской деятельности в РК», - уточняет Жубаниязова.

Согласно ст. 34 Закона о банках, банковские заемные операции осуществляются в соответствии с правилами о внутренней кредитной политике, утверждаемыми органом управления банка, согласно которым банк вправе самостоятельно определять условия предоставления кредитов физическим лицам, определять необходимые для этого критерии при оценке кредитных рисков, связанных с возрастом потенциальных заемщиков, которым могут предоставляться займы, а также иные условия, направленные на снижение риска при осуществлении банковских заемных операций.

Между тем, согласно стандартным условиям кредитования ЖССБ, банк не вправе:

- В одностороннем порядке изменять в сторону увеличения установленные на дату заключения договора размеры и порядок расчета тарифов и комиссий банка, предусмотренных в пункте 2.3. договора займа; 
- В одностороннем порядке вводить новые виды комиссий банка в рамках договора и настоящих стандартных условий; 
- Ограничивать заемщика (залогодателя) в выборе страховой и/или оценочной организации/оценщика и возлагать обязанность на заемщика страховать свою жизнь и здоровье; 
- Взимать неустойку или иные виды штрафных санкций за досрочное погашение займов, за исключением случаев частичного досрочного погашения или полного досрочного погашения основного долга до шести месяцев с даты получения займа, выданного на срок до одного года, до одного года с даты получения займа, выданного на срок свыше одного года; 
- Взимать неустойку или иные виды штрафных санкций в случае, если дата погашения основного долга или вознаграждения выпадает на выходной либо праздничный день; 
- Требовать выплаты вознаграждения, неустойки (штрафов, пени), а также комиссий и иных платежей, связанных с выдачей и обслуживанием займа, начисленных по истечении 180 (ста восьмидесяти) последовательных календарных дней просрочки исполнения обязательства по погашению любого из платежей по суммам основного долга и/или вознаграждения по договору.

Источник prodengi.kz