Как ипотечные госпрограммы влияют на рынок недвижимости Казахстана

Реальные доходы казахстанцев не только не выросли, но сократились, платежеспособный спрос снижается, а жилищный вопрос, учитывая рост рождаемости и урбанизацию, остается актуальным для все большего количества семей. Цены на жилье в большинстве регионов страны растут, хотя и незначительно. Основными факторами роста являются удорожание строительных материалов на фоне роста курса доллара, а также развитие госпрограмм жилищного кредитования, в том числе адресованных населению с низкими и средними доходами.

Резервы роста

По данным Комитета по статистике Министерства национальной экономики, в мае 2019 количество зарегистрированных сделок купли-продажи жилья составило 27 510 (из них 19 655 – жилье в многоквартирных зданиях, 7855 – индивидуальные дома), это на 2,4% меньше, чем в апреле. Тем не менее число сделок в январе – мае текущего года превысило показатель соответствующего периода 2018- на 20,5%.

За первые четыре месяца 2019 года на строительство жилья было направлено 321,9 млрд тенге, что на 14,3% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Введено в эксплуатацию 12 778 индивидуальных и 255 многоквартирных домов.

Согласно данным, озвученным управляющим партнером Homsters.kz Марией Рен, объёмы предложения новостроек в Нур-Султане и Алматы в январе – июне 2019 оказались немного ниже, чем во втором полугодии 2018-го. На рынке на разных этапах строительства представлено около 160 новостроек в столице (что сопоставимо с показателем сравниваемого периода) и 109 – в Алматы (на 14,8% меньше).

- Часто нам задают вопрос, как долго будет продолжаться рост строительства. На мой взгляд, в ближайшие годы эта тенденция сохранит актуальность. На сегодняшний день доля строительной отрасли в ВВП Казахстана составляет 5,6%. Это соответствует мировым показателям и вполне достаточно для развития любой строительной компании и предприятий, её обслуживающих. Кроме того, сохраняется тенденция урбанизации, и через 20 лет при общем росте численности населения страны доля городских жителей вырастет с нынешних 57 до 70%. Это означает, что людям будут нужны как новые квартиры (к показателю обеспеченности жильем из расчета 30 кв. м на человека пока приблизились только Алматы и Нур-Султан), так и школы, больницы. Застройщикам надо определиться, в каком сегменте работать, – отметил в ходе недавно состоявшегося в Алматы Казахстанского строительного саммита председатель совета директоров холдинга BI Group Айдын Рахимбаев (№11 рейтинга богатейших и №9 рейтинга самых влиятельных бизнесменов Forbes Kazakhstan).

По данным Комитета по статистике, в мае 2019 по сравнению с соответствующим месяцем 2018 цены продажи нового жилья повысились на 0,8%, перепродажи благоустроенного – на 0,4%, неблагоустроенного – на 0,3%. Согласно данным онлайн-сервиса для покупателей недвижимости Homsters.kz, с начала года цены на новостройки в среднем по стране держатся в коридоре 320–330 тыс. тенге за 1 кв. м. На столичном рынке первичной недвижимости средняя цена «квадрата» выросла на 7%, до 343 тыс. тенге. При этом следует отметить, что в прошлом году снижение цен на рынке столицы наблюдалось не только в сегменте вторичного жилья, но и в «первичке» – на фоне ввода в эксплуатацию большого объёма в преддверии Ехро. В Алматы к началу летнего сезона после незначительных колебаний, вызванных в основном составом предложения, цены вернулись к январскому показателю – в среднем 452 тыс. тенге за квадратный метр. Эксперты Homsters.kz прогнозируют, что при сохранении общеэкономической ситуации динамика цен до конца года может повторить прошлогодний сценарий и продемонстрировать небольшой рост во второй половине года. В числе факторов, способных повлечь рост цен, специалисты называют удорожание строительных материалов, на стоимость которых влияют курсы доллара и рубля, тарифы на железнодорожные перевозки, цены на ГСМ.

Два-три года назад среди потенциальных покупателей жилья чётко обозначились предпочтения в пользу первичного рынка. И сегодня, выбирая квартиру, казахстанцы все чаще отдают предпочтение «первичке»: новостройки отличаются более продуманными планировками, наличием парковок и других объектов инфраструктуры, которых зачастую лишено жильё в старом фонде. Большинство покупателей по-прежнему интересуют ЖК эконом- и комфорт-класса, доля заявок по которым, согласно оценкам Homsters.kz, в совокупности составила почти 75%.

С начала года аналитики онлайн-ресурса отмечают перетекание спроса из комфорт-класса в бизнес-класс, по которому доля заявок уже выросла с 18% в 2018 году до 22,4%. По словам Марии Рен, основной вклад в статистику этих изменений внесло соотношение спроса и предложения в Алматы, где количество предложений в ЖК комфорт-класса за последние полгода заметно сократилось. Сравнив показатели количества посещений веб-страниц самых популярных ЖК в Алматы и Нур-Султане, эксперты отмечают, что на сайты алматинских объектов пользователи заходят в 2 раза чаще.

- В целом главные факторы, влияющие на выбор покупателя, остаются неизменными – это цена и расположение. Однако с развитием рынка мы наблюдаем естественный процесс роста общего уровня требований к будущему жилью. Покупатель всё больше внимания уделяет оценке качества строительства и отделочных работ, более тщательно сравнивает планировку и инфраструктуру ЖК, – указывает Рен.

Говоря о ситуации в премиальном сегменте, эксперты отмечают отсутствие по сравнению с 2018 годом особых изменений на алматинском рынке. На продажу выставлены квартиры в тех же ЖК, что и в прошлом году. Единственным новичком в списке оказался ЖК Hyde Park, вошедший в десятку самых дорогих объектов в конце 2018. В перспективе одним из интересных объектов на рынке элитной недвижимости Алматы обещает стать ЖК Metropol, к строительству которого приступила компания «Базис-А».

Более заметные изменения наблюдаются в списке топ-10 самых дорогих ЖК Нур-Султана. Среди новичков столичного премиума – клубный дом «Мадиленд» от застройщика «ВИК 2007», жилые комплексы Esil Riverside и Ray Residence от BI Group, а также Highvill Park, вошедший в десятку вслед за представленными ранее объектами Highvill. Среди ожидаемых проектов Нур-Султана следует упомянуть ЖК Park Lane Residence, проект которого анонсирован компанией «Асем кала». Многофункциональный комплекс будет возведён в районе площади Независимости, на линии Аллеи тысячелетия. Проектом предусмотрены два жилых блока, бизнес-центр и апартаменты с полным набором гостиничных услуг. Как и прежде, потенциальные покупатели самой дорогой казахстанской недвижимости в первую очередь обращают внимание на удачную локацию и наличие соответствующей окружающей инфраструктуры. Если в свое время имела значение большая квадратура жилья, то сегодняшние новосёлы делают выбор в пользу рациональной планировки и большое значение придают организации мест общественного пользования и благоустройству двора.

В прошлом году статус города республиканского значения получил Шымкент. По количеству предложений новый мегаполис пока отстаёт от Алматы и Нур-Султана – на сегодняшний день, по данным Homsters.kz, на рынке «первички» представлено всего семь объектов. В числе новых застройщиков, осваивающих рынок жилой недвижимости Шымкента, – BI Group, приступившая к освоению проекта бизнес-класса Tamerlan Residence. Аналитики ожидают, что в среднесрочной перспективе местный рынок будет расти как с точки зрения спроса, так и с точки зрения предложения.

Требуется ипотека

Росту спроса на «первичку» во многом способствовал запуск ориентированных на новостройки госпрограмм с привлекательными условиями приобретения жилья (в частности, «7–20–25», «Баспана Хит»). Согласно данным ИО «Баспана», с июля 2018 по программе реализовано почти 7900 квартир, что составляет около 4–5% в общем объёме сделок купли-продажи жилья. Спрос на жильё по программе «7–20–25» очень высок, особенно в экономически активных регионах. Загвоздка в том, что предложений, соответствующих её требованиям, явно недостаточно: по сведениям ИО «Баспана», на момент запуска программы таковых оказалось всего 4000 квартир, которые были проданы буквально за три месяца. Фактически, делится наблюдениями Рен, большая часть квартир в самой доступной ценовой категории реализуется ещё до ввода в эксплуатацию.

- Между тем спрос на жильё по «7–20–25» очень высок. Мы видим это и по результатам анализа поисковых запросов, и по интересу к ярмаркам недвижимости #expohomsters, которые провели в Алматы и Нур-Султане. Многих посетителей интересовали в первую очередь предложения по программе, – комментирует эксперт.

С января 2019 вступили в силу поправки, в соответствии с которыми участники программы «7–20–25» могут приобретать жильё, построенное по программе «Нурлы жер» и введённое в эксплуатацию с начала 2019 года. До нынешнего года жильё по «Нурлы жер» распределялось между казахстанцами, стоящими на очереди в акиматах, и вкладчиками Жилстройсбербанка. Кредит выдавался на срок до 15 лет под 10% годовых, первый взнос должен был составлять не менее 30% от полной стоимости квартиры. Новое направление «Нурлы жер», адресованное в первую очередь малообеспеченным семьям, недавно представил ЖССБ. Его участниками смогут стать многодетные семьи, семьи, воспитывающие детей с ограниченными возможностями, неполные семьи с несовершеннолетними детьми – словом, те, в которых доход на одного члена не превышает 42 500 тенге в месяц. Малообеспеченные казахстанцы смогут рассчитывать на займы сроком до 20 лет по ставке 2% годовых при наличии первоначального взноса в размере 10% от привлекаемой суммы. Семьи, не имеющие средств на оплату первоначального взноса, при покупке жилья на первичном рынке смогут получить жилищные сертификаты через местные акиматы.

В ЖССБ подчеркивают, что потенциальные участники программы должны прийти в банк за подачей кредитной заявки, уже имея на руках подтверждающее направление от акимата. Через новое направление льготного кредитования они могут купить квартиры на первичном и вторичном рынках или частные дома. Максимальная сумма займа составит до 15 млн тенге в Нур-Султане, Алматы, Актау, Атырау, Шымкенте и до 10 млн тенге в остальных городах.

Рынок хорошо воспринял и специализированные ипотечные программы, например «Военный продукт» от того же ЖССБ, которым за полтора месяца воспользовались 3800 военнослужащих. Для кредитования целевой аудитории Жилстройсбербанк выделил собственные средства – по состоянию на 2019 речь шла о сумме 58,6 млрд тенге, в настоящее время они уже освоены, средняя сумма займа составила 15 млн.

В ближайшей перспективе, по мнению экспертов, вырастет спрос не только на жилищные программы для отдельных категорий граждан, но и на рассрочку, которую многие застройщики уже сейчас рассматривают как основной механизм увеличения продаж, а также на ипотеку от БВУ. По данным Первого кредитного бюро, в начале 2019 года ипотека наряду с потребительскими кредитами без залога стала одним из драйверов рынка и, например, в апреле на долю ипотечных кредитов пришлось 25,6%.

Снижение покупательной способности и нестабильность в экономике приводят к тому, что все меньше казахстанцев могут позволить себе покупку квартиры, рассчитывая исключительно на собственные силы.

 

Источник: https://forbes.kz