Аренда жилья в Казахстане: тенденции рынка, особенности, рекомендации

В Казахстане вложение в жилую недвижимость продолжает рассматриваться игроками рынка как низкорисковый инструмент сбережения средств. Комитет по статистике отмечает рост количества сделок за последний год более чем на 28%. Как правильно сдавать и снимать жилье? Как изменились средние ставки найма? Как оплачивать налоги? Эти и другие аспекты аренды недвижимости рассмотрим подробнее.

Арендные отношения в Казахстане регулируются нормами гражданского права, отраженные в главе 29 Гражданского кодекса РК. Она включает в себя как общие нормы, регулирующие все арендные отношения, так и отдельные их виды. Для того чтобы минимизировать риски, которые могут возникнуть в арендных отношениях и получить гарант спокойствия обеих сторон, заключается договор аренды.

Согласно закону, договор на срок более одного года, и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор на срок до одного года включительно может быть заключен в устной форме, и закон не обязует регистрировать его в Центре недвижимости. Если договор заключается на более долгий срок, то документ подлежит обязательной государственной регистрации.

На что имеют право стороны при аренде недвижимости

Права арендодателя

• Арендодатель вправе расторгнуть договор аренды раньше срока, при этом поставив в известность квартиросъемщика не позднее, чем за 3 месяца.
• Если в договоре сроки не предусмотрены, то его можно расторгнуть в любое время и без объяснения причин.
• Если наниматель регулярно нарушает сроки оплаты, то арендодатель вправе потребовать внести оплату вперед, но не более чем за 2 срока подряд.

Досрочно расторгнуть договор можно по следующим причинам:

• при несоблюдении условий найма арендатором (например, порча имущества и т. д.);
• при уважительных непредвиденных обстоятельствах (например, потеря жилья, женитьба, приезд родственника и т.д.).

По закону арендодатель не отвечает за нарушение пользования, которое совершилось третьими лицами насильственным путем: дело касается грабежей и взломов жилья, подписания каких-либо документов под воздействием угроз и прочие противозаконные действия.

Обязанности арендодателя

• Собственник жилья обязан делать ремонт, устранять недостатки, мешающие пользоваться имуществом и не препятствовать правам пользования, соблюдать условия договора;
• сдавать отчетность перед налоговой службой и оплачивать налоги в бюджет от дохода за аренду. Также вносить ежегодный налог на имущество, землю;
• обязан перед коммунальными службами оплачивать их услуги.

В первую очередь владелец жилья несет ответственность за недостатки квартиры/дома/нежилого помещения или участка, которые появились не по вине съемщика.

Также согласно ГК РК, в обязанности арендодателя входит капитальный ремонт (сроки обговариваются с жильцом). Также он обязан сделать срочный ремонт, вызванный необходимостью.

По закону владелец жилья вправе менять стоимость аренды 1 раз в год — однако соглашением сторон может быть предусмотрено иное. Также оплату можно поменять, если изменились централизованные цены и тарифы — потребовать изменения платежа может любая сторона.

Права и обязанности арендатора

Если квартиросъемщик обнаружил недостаток (например, сломалась стиральная машина, не работает кран, течет батарея и т.д.), то вправе сделать следующие действия:

1. Сказать об изъяне и потребовать устранить его.
2. Потребовать уменьшить арендную плату.
3. Устранить недостатки самому и высчитать сумму издержек из арендной платы — предварительно сообщив об этом владельцу жилья.
4. Досрочно расторгнуть договор.

Арендатор вправе потребовать снижения оплаты, если:

• условия проживания и пользования жилищем ухудшились по независящим от него обстоятельствам;
• если арендодатель не сообщил о правах на жилье третьих лиц (например, квартира в залоге). В этой же ситуации можно расторгнуть договор.

Если говорить о коммунальных услугах, то вопрос решается по договору. При этом арендатор не обязан оплачивать долги владельца недвижимости по коммунальным и другим обязательствам.

Если по квартире имеется долг, то нужно этот момент прописать в договоре аренды: либо арендодатель выплачивает его сам, либо это возлагается на арендатора, но с условием снижения цены квартплаты.

Наниматель обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества, если иное не установлено законодательством или договором.

Налоги арендодателя жилья

Рынок арендного жилья в Казахстане в основном остается теневым. Между тем, на сегодняшний день налоговые органы активизируют деятельность по выявлению доходов от незаконной сдачи в аренду жилья. Помимо начисления неуплаченных налогов и пени за их несвоевременную уплату арендодатель, скрывший доход, может быть наказан административным взысканием в виде штрафа в 15 МРП или 34 035 тенге.

Налогоплательщикам предлагаются следующие налоговые режимы.

Для физлица без регистрации ИП

Закон не обязывает арендодателей регистрироваться в качестве индивидуальных предпринимателей. Имущественный доход арендодателя является доходом, не облагаемым у источника выплаты, и подлежит обложению индивидуальным подоходным налогом по ставке 10%.

Исчислить размер налога гражданин должен самостоятельно, а уплатить его — не позднее 10 рабочих дней после срока, установленного для сдачи декларации по индивидуальному подоходному налогу.

Для индивидуальных предпринимателей по патенту

Если гражданин, сдающий жилье в аренду, зарегистрируется в качестве ИП, осуществляющего расчеты по налогам на основе патента, его доход облагается по ставке 2% от заявленного самим предпринимателем дохода. Налог выплачивается равными долями в виде индивидуального подоходного налога и социального налога за минусом суммы социальных отчислений.

Для индивидуальных предпринимателей по упрощенной декларации

Если индивидуальный предприниматель будет применять налоговый режим на основе упрощенной декларации, его доход подлежит обложению по ставке 3% от сложившейся у предпринимателя выручки и уплачивается также в виде индивидуального подоходного и социального налога.

Какой из режимов выбрать? В основном, если предпринимательская деятельность постоянная, рекомендуется регистрироваться в качестве ИП и выбирать режим на основе упрощённой декларации. Он более приемлемый, так как позволяет гражданину заниматься и другими видами предпринимательской деятельности.

Если вы выбрали режим патента, наличие кассового аппарата не требуется. Для тех, кто работает по упрощенной декларации, наличие кассового аппарата и выдача кассового чека обязательно.

Для регистрации в качестве индивидуального предпринимателя достаточно обратиться в ЦОН с удостоверением личности. Регистрация производится бесплатно.

Если у арендатора квартиры нет временной регистрации

22 декабря 2016 года президент подписал закон «О внесении изменений и дополнений в некоторые законодательные акты РК по вопросам противодействия экстремизму и терроризму», где предусматривается обязанность граждан зарегистрироваться по месту жительства. Если раньше отсутствовала обязанность владельцев жилья обеспечить регистрацию проживающих у них лиц, то новый закон устранил данный пробел в законодательстве.

С 1 января 2017 года отсутствие обязательной регистрации граждан по месту временного пребывания влечет административный штраф в 7 МРП (15 883 тенге). В случае повторного нарушения штраф вырастет до 13 МРП (29 479 тенге).

Если арендатор живет больше месяца без временной регистрации, то для арендодателя это повлечет штраф в 10 МРП (почти 23 000 тенге) на физлиц, 15 МРП для ИП. За рецидив в течение года штраф увеличится вдвое.

Для регистрации необходимы следующие документы: согласие владельца жилья, его удостоверение личности, удостоверение личности регистрируемого и квитанция об уплате госпошлины за регистрацию по месту жительства в размере 10% от МРП или 227 тенге. Необходимо также присутствие самого гражданина, потому что запись производится в чипе документа, и присутствие собственника жилья, либо наличие нотариально оформленной доверенности. Наличие ЭЦП позволит гражданам зарегистрировать себя на портале электронного правительства.

Сколько стоит аренда жилья

По данным Комитета по статистике РК, с января по сентябрь 2017 года цена аренды благоустроенного жилья по стране подорожала на 2%. За аналогичный период 2016 года аренда благоустроенных квартир и домов, напротив, дешевела — минус 0,2%.

Стоит отметить, что ситуация с ценами на рынке недвижимости Казахстана в этом году неоднозначная — аренда растет в цене, в то время как новое жилье дорожает менее резко (+1,5% в сентябре по сравнению с декабрем 2016), а цена на вторичное жилье и вовсе снижается (-0,8%).

Аренда квартир в Астане

По данным аналитической службы kn.kz, в середине декабря 2017 года cнять квартиру в Астане предлагают в среднем за 166 тыс. тенге в месяц. По сравнению с аналогичным периодом 2016 года средняя ставка найма изменилась всего на 2%. Объем предложения сократился практически вдвое.

Тем не менее, в разрезе формата квартир прослеживается рост средних цен на одно- и двухкомнатные квартиры и обратная тенденция в сегменте трех- и четырехкомнатных квартир.

Средняя ставка аренды квартир в Астане

В годовой динамике прослеживается рост средних арендных ставок в период с мая по октябрь. В декабре средняя величина аренды практически на 13% ниже, чем на пике сезонного спроса.

В сегменте «дорогого» жилья, то есть 20% от верхнего ценового диапазона, средний показатель зафиксирован на уровне 253 тыс. тенге, в сегменте «дешевого» — 114 тыс. тенге.

Аренда квартир в Алматы

Снять квартиру в Алматы в середине декабря предлагали в среднем за 168 тыс. тенге в месяц. Здесь динамика средних ставок найма демонстрирует тенденцию роста. С начала года аренда квартир в южной столице подорожала почти на треть, или на 35 000 тенге в абсолютном выражении.

Аренда квартир в Караганде

В декабре уходящего года снять квартиру в Караганде предлагали в среднем за 50 000 тенге в месяц. Притом, что в «дорогом» сегменте уровень ставок найма достиг 68 000 тенге в месяц, в «дешевом» — 35 000 тенге в месяц. За год, к декабрю 2016 года средняя ставка найма сократилась почти на 7%. Опустились в цене преимущественно двухкомнатные квартиры.

Динамика средних арендных ставок на жилье демонстрирует повышательный тренд к концу летнего периода и к началу осени. Это объясняется началом учебного года, а, следовательно, и ростом спроса на съемное жилье. Однако к зиме цены плавно снижаются.

Снять однокомнатную квартиру в Караганде стоит в среднем 45 000 тенге в месяц, двухкомнатную — 53 000 тенге в месяц, трехкомнатную — 75 000 тенге за период проживания.

Аренда недвижимости в регионах Казахстана

По данным портала ranking.kz, самая дешевая аренда жилья в Казахстане в этом году сложилась в Жезказгане. Несмотря на рост цен на рынке аренды на 1,1%, за 1 квадратный метр в этом городе арендаторы платят по 920 тенге.

Карима Апенова, информационная служба kn.kz