Ипотека: как не получить отказ от банка?

В менталитете казахстанцев заложено стремление иметь жилье в собственности. Зачастую покупатели готовы во что бы то ни стало оформить ипотечный заем, только бы не платить за аренду чужих «квадратов». Однако порой, собрав все документы и подав кредитную заявку, клиент получает отказ. Мы попытались разобраться, почему это происходит, и что можно предпринять в данной ситуации.

Между тем казахстанцы стали больше брать взаймы у банков. Так, согласно исследованию  за год кредиты банков экономике Казахстана выросли на 5,7% и по итогам сентября составили уже 13,4 трлн тг. Так, максимальный рост зафиксирован в секторе потребительского кредитования: сразу на 724,8 млрд тг, до 3,9 трлн тг. Это уже 29,4% от совокупного портфеля займов, против 25,7% годом ранее — самый высокий показатель среди кредитных сегментов рынка. Также в зоне роста ипотечное кредитование: плюс 429,9 млрд тг, до 1,7 трлн тг. Сектор строительства и приобретения жилья гражданами занимает уже 13% от портфеля, против 10,4% годом ранее.

В первую очередь рассмотрим, как часто и почему банки отказывают в ипотеке в рамках жилищных ипотечных госпрограмм, а именно, «7-20-25» и «Баспана Хит».

Как рассказали порталу kn.kz в ипотечной организации «Баспана», в рамках вышеуказанных программ банками второго уровня принята 54 351 заявка на сумму 507,6 млрд тенге. Из них банками отказано по 20 128 заявкам, или 37% от общего количества принятых заявок.

В «Баспане» объясняют, что главными причинами отказов по программе «7-20-25» являются несоответствие жилья условиям программы, отрицательная кредитная история и недостаточность дохода заявителя. Согласно условиям программы, к приобретению допускается первичное жилье, сданное в эксплуатацию. Стоимость жилья не должна превышать 25 млн тенге в городах Нур-Султан, Алматы (включая пригородные зоны), Атырау, Актау и Шымкент, 15 млн тенге в других регионах.

Доля отказов по ипотеке в рамках госпрограмм достаточно высока, что свидетельствует о внимании к качеству кредитного портфеля. Банки-участники тщательно оценивают заемщика с точки зрения платежеспособности, что снижает будущие риски неплатежей со стороны клиентов и повышает финансовую устойчивость ипотечных программ.

При этом в ипотечной организации «Баспана» отмечают, что по программам «7-20-25» и «Баспана Хит» заявитель может подавать заявку неограниченное количество раз в случае отказа в займе со стороны банка. Клиент может привести свою заявку в соответствие с требованиями программ и повторно ее подать.

В 2020 году требования к заемщикам будут жестче

На вопросы портала kn.kz отвечает исполнительный директор Первого кредитного бюро Асем Нургалиева.

— Асем, каковы причины отказов гражданам в ипотеке?

— Ипотечное кредитование — это банковский продукт с очень жесткими условиями. В основном отказывают по двум причинам: во-первых, плохая кредитная история, то есть наличие каких-либо просрочек. При ипотечных кредитах просрочки более 5-15 дней уже неприемлемы. Во-вторых, это отсутствие соответствующего дохода, который может покрывать платежи по ипотеке, то есть стабильная зарплата (доход в течение последних 6-12 месяцев), официальные отчисления.

— Какое количество человек из 10 получают одобрение банка на ипотеку?

— Сказать сложно, так как у нас в Казахстане в основном свыше 70% ипотеки выдает Жилстройсбербанк. Там свои условия по накоплению и получению кредитов, в коммерческих банках они другие. Но если в среднем взять общую температуру по рынку, то в районе 30-40%. Но это очень оптимистичный показатель.

— На что в основном брали кредиты казахстанцы в 2019 году? В чем различия от 2018 года?

— И в 2019, и в 2018 году основная масса кредитов — это беззалоговые потребительские займы. Сейчас они составляют около 53% кредитного портфеля, около 25% — это ипотека. Очень большое предложение кредитов — это товары в рассрочку, различные программы. Можно хоть что сейчас купить в кредит, и это стимулирует казахстанцев. Средняя сумма выдачи по кредиту в 2019 году составляет 170 000 тенге, то есть кредиты очень маленькие. Они быстро выдаются и быстро погашаются. В объемах портфель розничных кредитов растет. По нашим данным, он превысил 7 трлн тенге. Это кредиты и по банкам, и по микрофинансовому сектору, и по всем другим компаниям, которые в той или иной мере занимаются кредитованием. Но на 92% портфель формируется за счет банков.

— Каковы характеристики заемщиков, которым никогда не выдают кредиты?

— В основном, конечно, это те, у кого есть просроченные займы, в том числе кредиты, переуступленные в коллекторские агентства, то есть проданные туда. Сейчас очень жестко смотрят банки на такие статусы, как наличие в реестре должников, отсутствие задолженности по налогам, штрафам. Все-таки, если у заемщика есть большие обязательства перед государством, а банки понимают, что обязательства перед государством заемщик погашает в первую очередь, по таким заемщикам, как правило, идет отказ по кредиту. Решение остается за банком, кому выдавать кредит, а кому нет.

— Почему порой отказывают клиенту с высоким уровнем дохода и положительной кредитной историей?

— Уровень дохода и положительная кредитная история — это основные, но не единственные факторы, которые влияют на одобрение. В банках на самом деле есть очень много разных параметров, по которым они оценивают клиента. Вплоть до того, что это может быть связь этого заемщика с каким-то другим заемщиком, у которого есть просрочка. Это может быть какая-то негативная история в самом банке. Это может быть, как я уже говорила, наличие у заемщика каких-то больших штрафов или долгов по налогам. Банк понимает, что даже если у него замечательная кредитная история и зарплата, у него есть еще и определенные обязательства, такие как алименты, налоги и штрафы, которые он должен будет заплатить. Поэтому есть еще ряд внутренних факторов в банке, которые влияют на решение.

Но тем не менее сейчас банки стараются быть лояльными, потому что клиентов мало. Все-таки у нас всего 9 миллионов экономически активного населения. И очень много банков борятся за клиентов и стараются делать свои условия более лояльными. Но при этом есть очень четкие требования регулятора к качеству портфеля, поэтому скоринговые модели все стараются валидировать таким образом, чтобы они очень качественно отсеивали потенциально плохих и максимально оставляли потенциально хороших клиентов.

— Что такое скоринговый балл и из чего он формируется?

— Фактически по каждому заемщику, подавшему заявку в банк, формируется некий скоринговый балл, и этот балл будет означать, с какой вероятностью заемщик вернет кредит. Чем выше эта вероятность, тем больше банк будет доверять этому клиенту, чем ниже — тем меньше доверия. У каждого фининститута скоринговая система (как модель оценки) является интеллектуальной собственностью. О ней знает только несколько человек в банке. Она автоматизирована, и доступа к ней нет. То есть сказать, как она формируется никто не сможет. Есть, конечно, общие параметры. Смотрят на такие признаки как кредитный шопинг, то есть, если заемщик часто обращается в какие-либо фининституты за кредитом, то вполне возможно, что он их берет, чтобы потом уже не вернуть. Смотрят на действующую просрочку, историческую просрочку, на количество действующих контрактов, чтобы заемщик не был перегружен. Смотрят на уровень дохода. И даже на дату начала формирования кредитной истории.

Есть такой показатель, как коэффициент долговой нагрузки, то есть вся сумма платежей по кредитам, в том числе и предстоящий платеж по кредиту, должен быть не более 50% от суммы доходов заемщиков. После выхода указа президента о погашении задолженности определенной категории граждан по 300 000 тенге, Национальным банком был разработан нормативный документ, Постановление №292, которое пока еще находится на регистрации в Министерстве юстиции. Мы, принимая участие в его обсуждении, понимаем, что он в основном направлен на ужесточение требований по расчету коэффициента долговой нагрузки.

Заемщикам перед тем, как получить кредит, нужно будет проходить несколько фильтров. Первый фильтр — это необходимость доказать, что доход превышает сумму одного минимального прожиточного минимума. С учетом несовершеннолетних детей есть определенная формула. Обязательно нужно проверять наличие статуса получателя адресной социальной помощи. Получатели АСП смогут брать кредиты в банках, но к ним в расчте долговой нагрузки можно применять только их официальные доходы. Эти и другие требования планируют внедрить уже с 1 января 2020 года.

Советы будущим заемщикам

1. Улучшайте кредитную историю

Если вам отказывают в кредите из-за испорченной кредитной истории, то поробуйте улучшить ее. В первую очередь погасите имеющийся заем. Также кредитный рейтинг могут повысить небольшие займы на сумму 20-50 тысяч тенге, например, на покупку бытовой техники, которые необходимо вовремя погасить. Это добавит в кредитную историю положительную запись и покажет банку, что вы кредитоспособны.

2. Погасите все задолженности

Перед обращением в банк у вас не должно быть никаких долгов по налогам, алиментам и штрафам. Если имеются судебные разбирательства, то закройте их, если есть исполнительное производство в отношении вас, то исполните решение суда.

3. Предоставляйте банку только достоверную информацию

В настоящее время банкам доступна самая разная информация о заемщике, поэтому перед обращением за ипотекой проверьте действительность удостоверения личности и других предоставленных вами документов на момент подачи заявки. Не пытайтесь подделать справку о доходах на фирме у родственника или друга. Банк проверит наличие пенсионных отчислений, будет звонить на рабочий телефон. Даже отсутствие стационарного рабочего телефона, по которому можно подтвердить ваше место работы, может повлиять на решение банка о предоставлении кредита.

Если какая-то информация, из предоставленной вами, не будет соответствовать действительности, то для банка вы станете ненадежным клиентом.

4. Правильно оформляйте аккаунты в соцсетях

При принятии решения о предоставлении кредита банки могут учесть профиль заемщика в соцсети. Данные, указанные в кредитной анкете, не должны расходиться с данными на вашей личной страничке. Также лучше не состоять в группах, связанных с антиколлекторами, финансовыми пирамидами и другими сообществами, способными оттолкнуть банк.

5. Подать заявку можно в разные банки

Когда дело касается ипотеки, то если вам отказал банк, в котором вы планировали оформить заем, то не стоит опускать руки. Банки не анализируют решения других фининститутов. Поработайте над улучшением своей финансовой репутации и подавайте заявки в другие банки.

Карима Апенова

Источник kn.kz