2017 год был для рынка недвижимости достаточно оживленным и насыщенным рядом положительных событий. Ежемесячно наблюдался активный рост количества сделок, увеличился объем сдаваемого жилья, была запущена новая программа жилищного строительства «Нурлы жер». В блиц-интервью порталу о недвижимости kn.kz ведущие эксперты рынка дали оценку произошедшим событиям и высказали прогнозы на 2018 год.
«Рынок недвижимости в 2018 году радикально не будет отличаться от 2017 года»
О самых важных тенденциях на рынке недвижимости уходящего года и прогнозах на будущее порталу kn.kz рассказала вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Лариса Степаненко.
— Лариса, каким на Ваш взгляд был 2017 год для рынка недвижимости?
— В целом это был неплохой год, и он запомнится нам ростом сделок на рынке недвижимости. По сравнению с прошлым годом мы видим положительную динамику на вторичном рынке. Если в прошлом году лидировал первичный рынок, то в этом году вторичный набрал обороты, и мы зафиксировали большее количество сделок.
Особенно хотелось бы отметить позитивный момент — казахстанцы всё чаще отказываются от доллара, фиксируют цены на недвижимость и договариваются по цене в национальной валюте. Я уверена, если мы перестанем привязываться к курсу доллара и перейдем полностью к денежным операциям в национальной валюте, ситуация на рынке недвижимости будет более стабильной, нежели сегодня.
Что касается цен на недвижимость, если брать год в целом, то нет большой разницы между стартом 2017 года и его финишем. Ценовые качели в основном из-за колебаний курса доллара в пределах 10-15% — это во-первых. Во-вторых, немногочисленные порталы о продаже недвижимости, хочу подчеркнуть, публикуют «выставочные» цены. Цены, по которым проходят сделки — зачастую ниже. Вот эту разницу между выставочной и фактической продажной стоимостью многие и выставляют как снижение цен. Как правило, продавцы неоправданно завышают цену в разы, будь то жилая или коммерческая недвижимость. Экспозиция таких объектов может длиться годами, а сделки проходят совсем по другим ценам. Если продавцы прислушиваются к экспертному мнению специалистов по недвижимости и выставляют адекватную цену, то объект можно продать и за неделю.
Что касается программы «Нурлы жер», она набирает ход и здесь мы наблюдаем активную работу банков 2 уровня и риэлторского сообщества по просвещению и привлечению населения к пользованию субсидированной ипотекой. Правительство сделало большой шаг по удовлетворению населения квадратными метрами. Программа «Нурлы жер» более активно работает в областных центрах, нежели в Астане и Алматы. Но говорить о цифрах мы будем, наверное, в следующем году.
— Какова по-Вашему динамика количества сделок купли-продажи недвижимости?
— По сравнению с прошлым годом динамика возросла. Это объясняется тем, что люди устали ждать, сами не зная чего, устали ждать девальвации…, деноминации…, устали не доверять банкам…, устали бояться держать деньги в сейфе..., понимая, что жизнь проходит мимо, и просто начали жить. Начали вкладывать деньги именно в недвижимость.
— Как по-Вашему изменения в закон о долевом строительстве отражаются на рынке недвижимости?
— Мы все помним многолетнюю борьбу обманутых дольщиков, попавших в отчаянную ситуацию. Измененный закон систематизировал рынок застройщиков, повысил их ответственность перед дольщиками. Но люди, имея хроническое недоверие к застройщикам, все равно предпочитают покупать то, что, образно говоря, имеет не только стены, но и крышу. Сегодня покупатели осторожничают и приобретают по долевому участию только при полной уверенности и весомых гарантиях от застройщика. В такой ситуации застройщики привлекают покупателей различными акциями, скидками, рассрочками, что становится определяющим для некоторой категории покупателей.
— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2018 году?
— Рынок недвижимости зависит от экономической и политической ситуации мирового сообщества, при стабильности этих позиций рынок недвижимости в 2018 году радикально не будет отличаться от 2017 года. Первичный рынок будет по-прежнему иметь своего покупателя, который целенаправленно приобретает жильё только в новостройках. А приверженцы домов, проверенных временем, обеспечат сделки на вторичном рынке, где с каждым днем растет количество предложений. Так что покупателям будет предоставлен широкий выбор. Но хочу заметить, что хорошие варианты уходят быстро и не стоит затягивать с выбором. На рынке аренды спросом будут пользоваться, а, соответственно, дороже стоить, квартиры возле метро и в шаговой доступности от вузов и деловой части города.
Риэлторское сообщество тесно сотрудничает с банками по ипотечному кредитованию. Банки активно разрабатывают привлекательные ипотечные программы, что позволит нам помочь многим покупателям приобрести жильё на выгодных для них условиях.
Всё это позволит не снижать динамику производимых сделок в 2018 году, соответственно, и цены на недвижимость резко снижаться не будут.
Если говорить о «росте» цен, то для этого должна быть экономически благоприятная платформа. Должны вырасти доходы у населения, снизиться процентные ставки в банках, что маловероятно. Роста как такового, конечно, не будет.
Опять-таки, сколько будет нефть стоить, какой будет курс доллара. Повторюсь, когда мы полностью отойдем от долларового взгляда на цены, у нас будет более стабильный рынок недвижимости.
— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать в конце уходящего года?
—Дорогие соотечественники, мы с вами на пороге нового 2018 года, жизнь стремительно несет нас в будущее: давайте жить сегодня, здесь и сейчас и будем счастливы. Если для вашего счастья осталось продать или купить недвижимость, не теряйте время — сделайте это сегодня. Жизнь так коротка, стоит ли ущемлять себя в каких-то житейских удовольствиях. Обращайтесь в сертифицированное агентство недвижимости, находите аттестованных грамотных риэлторов, которые помогут вам совершить выгодную сделку.
«В ближайший год цены на недвижимость могут несущественно вырасти»
О валютных депозитах, курсе доллара и ценах на недвижимость мы поговорили с директором аналитического центра Ассоциации финансистов Казахстана (АФК) Павлом Афанасьевым.
— Павел, с 1 декабря рекомендованная ставка по валютным депозитам снизится до 1% годовых. Между тем некоторые аналитики считают, что деньги в валюте не обесцениваются даже при мизерных ставках по депозитам, в то время как тенге ежегодно «съедает» инфляция. Как по-Вашему, в какой валюте хранить деньги? Стоит ли на Ваш взгляд сегодня копить деньги на недвижимость в национальной валюте?
— Ставки по валютным депозитам абсолютно неконкурентоспособные в сравнении с депозитами в национальной валюте. Соответственно, банковские клиенты, открывающие валютные депозиты, рассчитывают только на курсовую переоценку и «хеджируют» валютные риски. С начала текущего года курс тенге по отношению к доллару США укрепился на 0,5%, то есть доходность указанных сбережений в долларах США фактически является отрицательной в номинальных и, тем более реальных (с учётом инфляции) значениях. По отношению к началу 2016 года курс тенге против доллара США укрепился на 3,5%, то есть, грубо говоря, по итогам двух лет реальная доходность была бы еще ниже. Средневзвешенные ставки по привлеченным депозитам физлиц (согласно статистике НБРК) за последние два года выросли с 8% до 11,5% годовых. На текущий момент единичные банки дают возможность открытия депозитов в национальной валюте по 13-14% годовых.
— Не хочется просить комментировать слухи, но все же… Поговаривали, что после выставки ЭКСПО-2017 к Новому году доллар «взлетит» до 400 тг и выше, очень подорожают продукты. Этого не произошло, но все же колебания курса имели место быть. Каковы Ваши прогнозы по курсу доллара на будущий год?
— Подобные комментарии не имеют под собой фундаментальных оснований и не воспринимаются всерьез профессиональным сообществом. Общественность может поверить в самые невероятные слухи, особенно когда информационное поле изобилует негативными новостями, и это, в том числе, ответственность тех СМИ, которые стараются поднять рейтинги за счёт громких заголовков и непроверенной информации. Мы строим свои прогнозы, принимая во внимание объективные факторы, такие как состояние экономики, платежный баланс, бюджет, экономическая активность, внешний сектор и так далее. Добавляем к указанной информации и первоисточникам определенную погрешность или статистическую ошибку и дальше уже строим свои предположения. В любом случае, допуская при этом неточность указанных прогнозов, так как факторы, воздействующие на курс, меняются буквально ежеминутно. АФК проводит ежемесячный опрос среди профессионального сообщества и своих членов в отношении некоторых основных показателей, таких как цены на нефть, курс российского рубля по отношению к доллару США, тенге и прочие. Получаемая нами выборка и конечная оценка является консенсусом данных прогнозов. Так, например, курс тенге к доллару США по итогам текущего года ожидается вблизи уровня 335 тенге за доллар США, что очень близко к текущим уровням. Вероятность того, что данный прогноз сбудется, намного выше, нежели точечные прогнозы «с потолка». В отношении прогноза на 2018 год мы будем рады презентовать свои результаты во второй половине декабря текущего года. Не думаю, что там будут какие-то экстремумы — денежно-кредитная политика НБРК стала более прозрачной в последние годы и это отражается на оценках экспертного сообщества.
— Что по-Вашему будет с ценами на недвижимость в 2018 году?
— Цены на недвижимость снижаются в последние несколько лет. Нужно понимать, что рынок недвижимости сильно зависит от потребительского спроса и уровня реальных денежных доходов населения. Динамика реальных денежных доходов, к сожалению, остается достаточно слабой, и нет больших оснований ожидать резкого роста спроса. В соответствии с ожиданиями экспертного сообщества, в том числе международных организаций, рост ВВП в ближайшие несколько лет будет достаточно сдержанным, в то время как драйверы для роста экономики остаются ограниченными. Допускаю, что в ближайший год цены на недвижимость могут несущественно вырасти, однако, ощущения, что рынок недвижимости достиг своего дна, у меня нет.
— Стоит ли сейчас рассматривать недвижимость как надежный инструмент инвестирования?
— Недвижимость — это достаточно «топорный» вид инвестиций. Присутствуют транзакционные издержки, риски ликвидности, определенные барьеры и ценовой порог для входа и так далее. Однако данный вид инвестиций всегда будет иметь определенный, пусть и во многом архаичный спрос, как некий реальный и осязаемый актив. Все указанные факторы, помимо банальной стоимости квадратного метра, нужно учитывать при данных инвестициях.
«Рекомендуется большую часть сбережений держать в тенге»
О том, как лучше сохранить свои сбережения читателям портала kn.kz рассказал член правления, управляющий директор АО «Казкоммерц Секьюритиз» Айвар Байкенов.
— Айвар, как по-Вашему, в какой валюте хранить деньги? Стоит ли сегодня копить деньги на недвижимость в национальной валюте?
— Спрэд между максимальными депозитными ставками составляет 13% (14% — в тенге), тогда как разница между уровнем долларовой и тенговой инфляцией порядка 6%. То есть при прочих равных условиях доходность в тенге в реальном выражении выше на 7%. Эффективная ставка в долларах составляет порядка минус 1% (при инфляции в 2% и депозитной ставке 1%), а в тенге — около 6% (при инфляции близкой к 8% и ставок по вкладу в 14%). То есть, простой расчет показывает, что долларовые депозиты не покрывают инфляцию и как раз обесцениваются. При этом в долгосрочной перспективе ожидается, что долларовая инфляция будет расти, а инфляция в Казахстане снижаться. Потому рекомендуется все-таки большую часть сбережений держать в тенге и уже сегодня фиксировать высокую доходность на более длительный срок. В перспективе доходности по тенговым депозитам будут падать.
— Каковы Ваши прогнозы по курсу доллара на будущий год?
— С учетом нестабильной ситуации в мире, как на рынке нефти, так и в части политических событий, прогнозировать курс становится сложнее. Вполне допускаем, что внешний фон все-таки будет благоприятным для тенге, и существенных просадок курса национальной валюты не будет. Полагаем, что преимущественно будем двигаться в коридоре 320-340 тенге за доллар.
— Что по-Вашему будет с ценами на недвижимость в 2018 году?
— Ситуация на рынке недвижимости будет оставаться достаточно сложной. Сегодня значительная часть объектов не привлекательна с инвестиционной точки зрения. Потому основные сделки по-прежнему будут проходить в рамках улучшения жилищных условий. Вполне возможно, что постепенно будет оживляться ипотека, но ставки по-прежнему останутся достаточно высокими.
«Сейчас хорошее время для приобретения жилья»
Руководитель аналитической службы kn.kz Анна Шацкая рассказала о своем видении уходящего года и дала прогнозы на будущий год.
— Анна, какие события рынка недвижимости Казахстана в 2017 году Вы бы выделили? И что они продемонстрировали участникам рынка?
— Во-первых, из событий я бы выделила выставку ЭКСПО, которая оптимистично повлияла на рыночные настроения и оказала сдерживающее влияние на цены. 
Во-вторых, следует выделить запуск программы «Нурлы жер», однако пока сложно оценить ее влияние на рынок из-за слишком короткого срока действия. В-третьих, в последние годы в преддверии ЭКСПО в Астане были введены рекордные объемы нового жилья, что вызвало на рынке переизбыток предложения. И в-четвертых, переизбыток предложения и снижение реальных доходов повлияли на дальнейшее снижение цен на жилье. Например, в Астане снижение составило 6,4%, в Караганде — 8,3%. В Алматы ситуация отличается — здесь на фоне активизации спроса и ограниченного предложения цены практически не изменились.
— Это был первый год работы программы «Нурлы жер». Как по-Вашему она повлияла на рынок недвижимости?
— Несмотря на то, что программа «Нурлы жер» уже заработала, пока сложно оценить ее влияние на рынок. Это связано с пока еще коротким сроком действия программы и не столь значительным объемом государственного участия. Например, согласно программе «Нурлы жер», субсидированную ипотеку ежегодно смогут взять около 8 тыс. человек, в то время как ежегодно регистрируется около 190 тыс. сделок купли-продажи. То есть 8 тыс. кредитов — это не такая уж большая цифра, чтобы серьезно повлиять на рынок. Кроме того, в банках второго уровня проблема фондирования длинной ликвидности сохраняется, поэтому вполне вероятно, что данная мера не будет носить массовый характер и планы в 8 тыс. кредитов могут остаться недостигнутыми.
— В конце прошлого года Вы делали прогнозы цен на недвижимость. Сейчас уже можно сделать выводы, сбылись они и насколько?
— Да, можно сделать выводы, что в целом прогнозы оправдались — мы предполагали, что во второй половине 2017 года цены на жилье в Казахстане стабилизируются, а в Астане цены будут поддерживаться благодаря выставке ЭКСПО. В остальных регионах мы ожидали продолжение снижения цен и объемов платежеспособного спроса, однако спрос в регионах вырос, что говорит о высокой потребности в жилье.
— Каковы Ваши прогнозы развития рынка недвижимости в 2018 году?
— В 2018 году в Астане мы ожидаем сохранения текущих тенденций, выражающихся в снижении цен на фоне избытка предложения. Определенный позитив рынку Астаны задаст переезд центрального аппарата Национального банка и развитие Международного финансового центра «Астана» (МФЦА), благодаря чему появится дополнительный импульс в развитии. МФЦА официально начнет функционировать с января 2018 года, однако о полноценной работе центра можно будет говорить через 3-4 года.
В Алматы ситуация будет складываться иначе. Здесь за последние годы накопился отложенный спрос из-за низких объемов строительства нового жилья, и соотношение спрос/предложение было близко к 1. Передислокация Национального банка в Астану приведет к высвобождению множества офисных площадей и переезду многих сотрудников (всего в центральном аппарате НБРК работает более 800 человек, а в системе в целом более 5 тыс.). Поэтому траектории развития рынка Астаны и Алматы будут отличаться. Мы предполагаем, что Астана будет «падать» еще 2-3 года, а в Алматы благодаря сформировавшемуся отложенному спросу цены будут поддерживаться на текущем уровне.
— Какие советы покупателям недвижимости Вы могли бы дать? Покупать сейчас или подождать еще?
— На мой взгляд, сейчас хорошее время для приобретения жилья. На рынке широкий выбор недвижимости, встречаются срочные продажи, поэтому покупатель с деньгами сейчас правит рынком. Кроме этого, сейчас уникальное время для инвестиций в строительство жилья.
Карима Апенова, информационная служба kn.kz