В июле 2018 года в Казахстане начала работать льготная государственная программа «7-20-25». Для ее реализации Национальный банк создал ипотечную организацию «Баспана». «7-20-25» обрела большую популярность у населения, одновременно с этим вызывая скепсис у критиков. Чтобы оценить перспективу программы глазами самого оператора, «Къ» побеседовал с главой «Баспаны» Кайратом Алтынбековым.
– Начнем беседу с критики. Почему государство создало новую компанию, а не направило деньги в Жилстройсбербанк или Казахстанскую ипотечную компанию?
– Я больше 20 лет работаю на розничном ипотечном рынке. Понятно, всегда есть вопросы к любой государственной программе, но критики ограничиваются скепсисом, как все плохо. Если бы были замечены реальные ошибки или недоработки, мы бы только обрадовались – это шанс изменить, сделать проект более удобным для людей и финансистов.
Итак, давайте сразу расставим все по местам. Первое – почему государство создало новую компанию и не провело проект через существующие КИК и Жилстройсбербанк? Мировой опыт свидетельствует, что в большинстве стран, где жилищные займы нашли или находят массовое распространение, используются ипотечные модели Германии или США. Первая модель – это наш Жилстройсбербанк.
Суть немецкой модели – аккумулирование денежных долгосрочных ресурсов для ипотечного кредитования. Строительно-сберегательные кассы имеют возможность выдавать кредиты по ставкам ниже рыночных, поскольку сами привлекают средства по ставкам ниже рыночных. Дело в том, что вкладчиками и заемщиками строительно-сберегательных касс являются одни и те же люди – члены кассы. Низкая доходность депозита – своего рода плата за право получить ипотечный кредит по низкой ставке. Это хорошая система. Когда разразился кризис, многие банки отказались от ипотеки, и только Жилстройсбербанк работал без перебоя, выдавал ссуды под очень низкие проценты.
КИК создавалась по образцу американских Fannie Mae и Freddie Mac. КИК с 2000 года занималась рефинансированием жилищный займов. После того как компания начала работать, ставки на ипотечные ссуды упали на 7– 12%. КИК прекрасно работала до кризиса 2008 года. После обрушения жилищного рынка государство приняло решение перепрофилировать КИК в компанию, которая предоставляет арендное жилье. Так как структура занимается и строительной, и арендной частью, на текущий момент у нее на балансе есть определенное количество недвижимости, которое представляло дополнительный риск для инвесторов в случае выпуска облигаций. Казахстанская ипотечная компания активно развивается в своем направлении, поэтому и было принято решение не смешивать ипотечные займы, выпуск ценных бумаг со строительством и арендой.
Государство с начала 2000-х годов разными способами решает жилищный вопрос и строго придерживается своей линии, так что создание новой компании – это результат взвешенной и просчитанной работы.
– Банкиры критиковали Нацбанк за то, что государство не открыло у них депозиты для выдачи ипотечных займов населению. Ведь в 2008 году именно так поступило правительство, и проект был успешно реализован – тысячи казахстанцев тогда смогли существенно снизить ставки по ипотечным кредитам.
– Передать средства – это самый простой вариант, но насколько он эффективен?! Всегда возникают вопросы освоения денег, нужно отслеживать графики погашения. Не забудьте про отчеты банков. Создав компанию, мы создали нового инфраструктурного игрока, цель которого не освоение средств, а возрождение рынка ипотеки, путем предоставления банкам долгосрочных инвестиций. Основной проблемой кредитных учреждений было отсутствие длинных денег и законодательства, поэтому Нацбанк, создав «Баспану», решил оба этих вопроса. Согласитесь, сегодня на отечественном фондовом рынке просто нет правильных качественных ипотечных ценных бумаг для инвесторов, так что и игроки рынка только выиграют от нашего проекта. Сейчас мы выпускаем облигации на рыночных условиях. Кредиты выдаем под 7% годовых, а размещаем бумаги под 9%. На первый взгляд это экономически невыгодно, но в дальнейшем ситуация изменится. Согласно прогнозам Нацбанка, рост цен в Казахстане в 2018 году будет находиться внутри целевого коридора 5–7%. В 2019 году годовая инфляция начнет плавное вхождение в новый целевой коридор 4–6%, находясь около его верхней границы. Опираясь на эти цифры, мы будем снижать стоимость выпускаемых облигаций.
Нам важно создавать прецеденты. Фондовый и финансовый рынки развиваются, и в будущем появятся игроки, которые захотят делать то же самое, поэтому одна из наших задач – создать на фондовом рынке бенчмарк. Наша компания должна первой пройти через законодательные изменения, рейтингование, цены на облигации. Через нас инвесторы должны хорошо изучить новый продукт.
Кроме того, мы пытаемся взаимодействовать с акиматами, чтобы создать муниципальный рынок ценных бумаг. Мы можем им во многом помочь, и если местные исполнительные органы начнут выпускать ЦБ, научатся общаться с инвесторами, через какое-то время им не понадобится поддержка правительства при выполнении жилищных проектов.
«Баспана» – инфраструктурный игрок, который будет самостоятельно обеспечивать ликвидность и создавать долгосрочные механизмы для всего рынка. Мы предлагаем всем игрокам одинаковые условия: кто лучше работает, тот больше рефинансируется, больше выдает кредитов. В итоге люди получают возможность приобретать квартиры под низкие проценты.
В будущем, когда мы выстроим всю инфраструктуру, государству не нужно будет думать, где взять деньги, как реализовать социальные жилищные проекты.
– Отличаются ли нынешние показатели «Баспаны» от ваших изначальных планов? Сколько выдано кредитов?
– По программе «7-20-25» на июль было доступно около 3 тыс. квартир, 2 тыс. человек уже получили одобрение на ипотечные займы. В лучшем случае в этом году мы выдадим 4 тыс. жилищных кредитов. А план на этот год – 100 млрд ипотечных займов. Если считать среднюю стоимость квартиры по 12 млн тенге, то мы должны одобрить заявки 8 тыс. клиентов БВУ. Получается, что порядка 5 тыс. человек, которые бы могли получить кредит, не смогут получить его в этом году.
– С чем это связано?
– Строители не возводят жилье экономкласса. Во всем мире принято делить новые жилые здания на четыре большие группы: элит-, бизнес-, комфорт- и экономкласс. Понимаете, доступное жилье состоит из двух компонентов: недорогая ипотека и сама стоимость квадратных метров. Эти две проблемы нужно решать параллельно. У нас сейчас очень удобная ипотечная программа: небольшой первоначальный взнос, низкие проценты, большой срок кредитования – такого вообще не было в Казахстане. Но если стоимость жилья будет высокой, то даже кредиты под 0% будут дорогими для населения.
– Ведете ли вы со строительными компаниями переговоры?
– Мы со строителями не ведем переговоров. Наша задача – обеспечение ликвидности для банков-партнеров, для того чтобы были деньги на ипотечном рынке. Наша программа ограничивает максимальную стоимость недвижимость в Алматы, Астане, Актау, Атырау, Шымкенте – 25 млн. тенге, в других регионах – 15 млн. тенге. Для чего это было сделано? Во-первых, чтобы не было роста цен. Второе – это социальная программа. Квартирами должны быть обеспечены в первую очередь нуждающиеся, но застройщики ориентированы на другой класс.
В принципе, мы не видим ситуаций, когда люди приходят в банки и уходят с разочарованием, так как хотели купить квартиру за 26–30 млн тенге. Средняя стоимость недвижимости по нашей программе 12 млн тенге. Разница между 12 и 25 млн значительная. Даже в крупных городах средняя стоимость жилья 13 млн. По максимальной стоимости берут всего 7% участников нашей программы. Понятно, что есть строительные компании, которые занимают сегменты бизнес- и элиткласса, для них программа «7-20-25» неинтересна. Таким компаниям через средства массовой информации мы предлагаем хотя бы частично поменять политику: если человек заинтересован в бизнесе, он будет готов к трансформациям. Мы предлагаем строить доступное жилье комфорт- и экономкласса. Эра дорогой недвижимости уходит.
Сейчас за 25 млн тенге можно купить неплохую 2-х или 3-комнатную квартиру. И застройщики должны это понимать. Мы всегда готовы вместе работать, так как основная цель – это дать возможность людям обзавестись собственным домом.
– В Казахстане рухнула масса хороших проектов, так как они сталкивались с молчаливым саботажем. Не боитесь, что строительный рынок будет просто игнорировать государственную программу?
– Нет никакого страха. У этой программы образовалась сила и волна позитива – людям очень нужно жилье, ни один человек не сможет встать против этого потока. Да и невозможно это сделать. Не хочет один строитель, придет другой – мы на рынке.
Представители акиматов нам рассказывали, что к ним приходили строители узнавать о программе, некоторые застройщики уже сегодня начали перестраивать свои приоритеты, но это вопрос времени. Понятно, что есть строительный цикл. Думаю, в следующем году мы увидим хорошие проекты, хорошие предложения.
Государство держит фокус на жилищном рынке. Ведь от него зависят стразу два важных аспекта – социальный и развитие экономики. Почему? Строительная отрасль на 90% зависит от отечественных материалов, и рост здесь – это рост всей экономики. В стране работает огромное количество предприятий по производству различных строительных материалов, все это рабочие места, в конечном итоге покупательская способность населения. У программы «7-20-25» нет цели поддержать какие-то отдельные строительные компании, любое первичное жилье, стоимость которого не превышает наши границы, может быть приобретено на деньги «Баспаны».
– Акиматы заинтересованы в строительстве нового жилья? Есть ли программы местных исполнительных органов?
– В конце августа мы внесли дополнения в программу. Так, было принято решение, что «Баспана» выделит из капитала 150 млрд тенге акиматам на строительство жилья. Мы уже договорились о реализации этого проекта с местными властями Шымкента и Актобе. Они намерены строить жилые дома по государственной программе при соответствующем финансировании.
– У акиматов не совсем прозрачные бюджеты. Не боитесь ли вы коррупции? Как «Баспана» будет отслеживать строительство новых домов?
– Схема финансирования прозрачная и безопасная. Мы выкупаем облигации акиматов, соответственно, у них возникают обязательства по погашению через определенный период времени. Здесь нет рисков. Другой вопрос – строительство жилья. Контроль строительства не наш мандат. Поэтому акиматы сами регулируют вопрос возведения жилья, качество домов и сроки сдачи в эксплуатацию. Так как программа «7-20-25» на личном контроле у главы государства, ход ее реализации активно контролируется администрацией президента РК, партией «Нұр Отан», уполномоченными проверяющими органами и общественностью. Я уверен, что местные власти со всей ответственностью отнесутся к строительству многоквартирных домов и не допустят проявление коррупции или халатность.
– Какие еще проекты будут реализованы совместно с местными властями?
– Мы запустили совместно с акиматами продукты «Жас арман» и «Камкор баспана». Они помогут семьям снизить первоначальный взнос. Он, как известно, составляет 20%, и для того чтобы вдвое уменьшить эту выплату, местные власти намерены выдавать будущим заемщикам беспроцентные и долгосрочные кредиты. Допустим, квартира стоит 10 млн тенге, 1 млн приносит сам человек и еще 1 млн выдает акимат. По нашим расчетам, такой кредит на 15 лет – это 5 тыс. тенге в месяц. Уже есть договоренность с Шымкентом и Актобе. Очень большую заинтересованность проявили Астана, Караганда и Кызылорда.
– Назовите города – лидеры программы «7-20-25».
– Это Алматы и Астана. Высокие показатели связаны с тем, что здесь возводится много жилых домов. Кроме того, в двух мегаполисах проживает большое количество людей, заработные платы здесь тоже выше, чем по стране. Кроме того, хорошие показатели у Акмолинской области, но это, конечно, связано со столицей.
Спрос со стороны населения на новые квартиры очень высок, но, повторюсь, во многих регионах цены на недвижимость не соответствуют доходам людей. Например, в некоторых небольших городах 1 кв м стоит 120–130 тыс. тенге, естественно, казахстанцы в очереди за такой недвижимостью не стоят.
– Вы можете оценить работу банков на ипотечном рынке?
– Вначале общения с БВУ я был шокирован: складывалось впечатление, что рынок ипотеки просто потерян. В стране очень мало финансистов, которые понимают продукт и готовы с ним работать. Это стало открытием! Лидирующий по выдаче ипотечных кредитов Банк ЦентрКредит сразу был готов к программе. Здесь всегда была заточенность на ипотеку. Другим банкам нужно какое-то время на перестройку. Поверьте, я говорил с топ-менеджерами, которые признавались, что пока в банке нет специалистов по ипотеке, они сейчас только набрали штат, разработали внутренние процессы, документы и процессы.
– Компания, которую Вы возглавляете, зависит от дотаций Национального банка? Этот год будет убыточным?
– Мы недотационны. Ипотечный кредит обходится людям в 7% годовых. От этого процента отнимаем 4 – это маржа банков, то есть БВУ получают деньги по 3%. При этом мы выпускаем ценные бумаги под 9%. Они нужны для того, чтобы выдавать ипотечные кредиты. За счет чего мы покрываем траты?! – собственный капитал. У нас 200 млрд, которые мы вкладываем в ноты НБ. Со временем стоимость наших облигаций также будет падать, что снизит минус компании.
Еще один способ избежать убытков – собственные продукты. Например, мы разработали продукт «Баспана Хит». Этот ипотечный кредит позволяет покупать жилье на вторичном рынке. Процентная ставка здесь 10,75%. Почему был выбран вторичный рынок? Мы инфраструктурный игрок и видим, что здесь есть огромный спрос. У «Баспана Хит» не такие привлекательные условия, как в программе «7-20-25»: процентная ставка 10,75%; первоначальный взнос 20%; срок до 15 лет. Однако этот продукт, уступая президентской программе, сегодня все равно не имеет аналогов в коммерческих банках.
Таким образом, нам удалось создать микс – наша доходность на одних продуктах и операциях растет, на других падает. Думаю, эта стратегия приведет компанию к нулю, но даже если в этом году будет минус, он будет незначительным.
– Расскажите о стратегии компании.
– Мы намерены выдать минимум 1 трлн тенге кредитов по программе «7-20-25», по «Баспана хит» – 300 млрд. Второе – в работе с банками-партнерами мы им помогаем, консультируем, если нужно, станем обучать.
Сейчас мы работаем над рейтингом компании с одним из агентств «Большой тройки». Международный рейтинг подтвердит нашу прозрачность, а это поможет с успешным выпуском облигаций. Сейчас мы выпускаем необеспеченные бумаги, потом будут обеспеченные, а позже намерены выйти на рынок с ипотечными облигациями. Третий этап развития – секьюритизация кредитов.
Развитие сразу в четырех направлениях (работа на рынке ипотеки, сотрудничество с банками и акиматами, выпуск ЦБ) через несколько лет даст другой рынок жилья. Я очень надеюсь, что большинство казахстанцев смогут решить проблемы, а банки начнут самостоятельно предлагать удобные и недорогие условия заимствования своим клиентам.
Источник: Курсивъ