Франция, Германия, Финляндия, Великобритания, Австралия - это не просто развитые страны, а очаги будущего, второго по счету за пять лет глобального ипотечного кризиса, утверждает "Доктор Рок" Нуриэль Рубини. Во всем виновата сверхмягкая посткризисная денежная политика центральных банков
Нуриэль Рубини, известный экономист и глава инвестиционного фонда Roubini Global Economics, уверен, что мир опять стоит на грани ипотечного кризиса. Низкие ставки привели к тому, что на рынках недвижимости Франции, Германии, Финляндии и других стран надуваются пузыри. Рано или поздно они взорвутся. Это станет началом нового финансового кризиса и очередного витка глобальной рецессии.
Новый день - новые пузыри
Финансовый кризис 2008-2009 годов и последующую рецессию спровоцировала серия коллапсов на рынках недвижимости различных стран. Самый известный случай - США. Но сочетание мягкого регулирования и отсутствия надзора над банками, а также низких ставок привело к образованию пузырей в Великобритании, Испании, Ирландии, Исландии и Дубае.
Теперь, пять лет спустя, признаки излишней легкости, если уже не пузырей, появляются на рынках недвижимости Швейцарии, Швеции, Норвегии, Финляндии, Франции, Германии, Канады, Австралии, Новой Зеландии и, конечно же, Великобритании, прежде всего, Лондона.
- На развивающихся рынках пузыри появляются в Гонконге, Сингапуре, Китае и Израиле, а также в крупных городских центрах в Турции, Индии, Индонезии и Бразилии.
- Есть множество признаков, что на рынках недвижимости этих стран уже образовались пузыри: цены на недвижимость быстро растут, разрыв между ценами на недвижимость и доходами стал огромным и продолжает расти, доля ипотечных кредитов в общем объеме кредитов домохозяйств остается высокой.
- В большинстве стран пузыри надулись из-за очень низких кратко-и долгосрочных процентных ставок.
- В условиях слабых темпов роста экономики, высокой безработицы и низкой инфляции большие объемы ликвидности, появление которых вызывает традиционная и нетрадиционная денежная политика центробанков, приводят к росту цен на активы, начиная с цен на недвижимость.
- Ситуация несколько отличается в развивающихся странах. Для стран с высокими доходами на душу населения, например, для Израиля, Гонконга и Сингапура, характерны низкая инфляция. Центробанки этих стран пытаются удержать низкие процентные ставки, чтобы предотвратить укрепление обменного курса против основных валют.
- Для других стран характерна высокая инфляция, которая иногда оказывается выше целей центробанков, как, например, в Турции, Индии, Индонезии и Бразилии. В Китае и Индии сбережения идут на покупку домов и квартир, так как из-за финансовых репрессий домохозяйствам, чтобы получить страховку от инфляции, больше ничего не остается, как покупать недвижимость.
- Быстрая урбанизация во многих развивающихся странах привела к быстрому росту цен: спрос оказался выше предложения.
Регулирование не работало пять лет назад и не работает сегодня
Центробанки, особенно в развитых странах и богатых развивающихся странах, остерегаются повышать ставки, чтобы справиться с пузырями. Большинство стран полагаются на макроэкономическое регулирование и надзор. Это, например, означает, что:
соотношение стоимости кредита к общей стоимости залога будет более низким,
- требования к заемщикам будут более жесткими,
- будут вводиться различные ограничения на покупку второго дома,
- будут повышаться требования к капиталу, который банки должны зарезервировать под ипотечные кредиты,
- затраты банков на ипотечные кредиты вырастут, будут вводиться различные ограничения на использование пенсионных средств на оплату первого взноса по кредиту.
Но в большинстве стран подобную политику проводить сложно из-за политических ограничений: домохозяйства, девелоперы и политики громко протестуют, когда центробанк или регулирующий орган, который занимается обеспечением финансовой стабильности, пытается ограничить предоставление ликвидности. Они горько жалуются, что регулятор пытается "вмешаться" в работу рынков, ограничивает права собственности и покушается на святое - идеал домовладения. Политическая экономия финансов домохозяйств ограничивает способность регулятора принимать правильные решения.
Конечно, макроэкономическое регулирование - это хорошо, но его недостаточно, чтобы контролировать пузыри на рынке недвижимости. Так как кратко- и долгосрочные ставки остаются очень низкими, меры по ограничению ипотечного кредитования мало влияют на желание взять кредит на покупку дома.
Более того, результатом подобных ограничений становится увеличение разрыва между ставками ЦБ и ставками ипотечного кредитования. Например, если отношение кредита к стоимости дома низкое, а первоначальный взнос на покупку дома увеличивается, у домохозяйства появляется стимул занимать у семьи, друзей или у банка в форме необеспеченного потребительского кредита на первоначальный взнос на покупку дома.
Инфляция цен на недвижимость в некоторых странах замедлилась, но в целом цены на недвижимость продолжают расти в странах, где применялись ограничения. Пока ставки центробанков, а также ставки по ипотеке остаются на низком уровне, эти ограничения не могут быть достаточно жесткими
Пузыри рано или поздно взорвутся
Но новые пузыри на рынке недвижимости в мировой экономике пока не готовы взорваться, потому что силы, которые привели к их развитию, например, дешевые деньги и необходимость страховать риски на случай инфляции, до сих пор действуют.
Многие банковские системы сейчас имеют более серьезные резервы капитала, чем раньше. Это позволяет им брать на себя убытки от коррекции цен на недвижимость.
- В большинстве стран активы домохозяйств, вложенные в недвижимость, больше, чем они были во время ипотечного кризиса в США.
- Но чем выше будут цены на недвижимость, тем серьезнее они упадут, тем больше будет ущерб для залогов, банков и экономик в целом, когда пузырь сдуется.
В некоторых странах законодательно нельзя обязать заемщика отвечать своим имуществом за возможное падение стоимости залога: в случае, если стоимость дома окажется ниже стоимости кредита, заемщик может просто отказаться от займа. В таком случае разрыв пузыря на рынке недвижимости приведет к массовым дефолтам и банковскому кризису.
В странах вроде Швеции, где законодательно можно обязать домохозяйства использовать свои доходы на оплату обязательств по ипотеке, выплаты по долгам могут резко вырасти, это ударит по потреблению. И в первом случае, когда падение стоимости недвижимости будут оплачивать банки, и во втором, когда это придется делать заемщикам, результат будет один и тот же: рецессия, а затем стагнация.
Сейчас во многих странах мы наблюдаем повторение последнего кризиса на рынке недвижимости в замедленном режиме. Прошлый кризис научил нас одной простой закономерности: чем больше пузырь, тем неприятней столкновение с реальностью.